Les banques resserrent les conditions de financement immobilier

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Ces dernières années, les taux de crédit immobilier n’ont eu de cesse de baisser, dopant artificiellement la production de crédit à destination des primo-accédants et des investisseurs. Après le coup d’arrêt de 2020, les autorités ont demandé aux banques de resserrer les vannes du crédit. Depuis, les conditions de financement d’un projet deviennent plus strictes.

En 2020, le Haut conseil à la stabilité financière a recommandé aux banques de durcir les conditions d’octroi de prêt immobilier, pour prévenir les défauts de paiement en cascade. Cela n’a pas vraiment pesé sur la production de crédit, en hausse de 2,3 % par rapport à 2019. Selon la Banque de France, cette croissance résulte en grande partie de la prédominance des renégociations l’année dernière. Conscient du risque économique et financier consécutif à la crise sanitaire, le HCSF a conseillé aux établissements bancaires de redoubler de vigilance fin 2020. Cette fois, son appel semble entendu : l’accès au crédit est dorénavant plus difficile.

Des crédits à taux bas mais moins accessibles

Les banques ont bien joué leur rôle durant la crise sanitaire, en soutenant massivement l’économie par le biais de crédit professionnel garanti par l’État et des prêts aux particuliers pour aider les ménages. Alors que la situation sanitaire s’améliore, elles continuent de prêter aux entreprises et aux familles à des taux historiquement bas.

Un emprunteur moyen peut aujourd’hui décrocher un prêt immobilier sur 25 ans, à un taux avoisinant 1,45 %, soit à peine plus élevé que l’inflation. Ce coût de financement devrait en théorie faire s’envoler la demande et la production de crédit. Dans les faits, les banques se montrent plus prudentes dans la sélection des dossiers des emprunteurs. Elles appliquent à la lettre les directives du HCSF, qui a mis fin à l’utilisation du calcul différentiel dans l’évaluation des capacités d’endettement d’un investisseur locatif.

Depuis septembre, aucune banque n’utilise plus cette méthode. Le Haut conseil de stabilité financière a aussi imposé de nouvelles mesures, telles que :

  • La limitation de la durée du crédit immobilier à 25 ans ;
  • L’obligation de constituer un apport personnel d’au moins 10 %.

Les emprunteurs doivent aussi justifier d’un taux d’endettement inférieur à 35 %. Selon le bilan du HCSF, les banques ont suivi ses recommandations, puisque la part des prêts immobiliers non conforme est descendue à 5,2 % en juillet, soit 2,6 points de moins par rapport à janvier 2021.

Des investisseurs locatifs toujours en quête d’opportunités

Malgré ces obstacles, l’appétence des particuliers pour l’investissement locatif reste élevée. Les opérations dans le neuf et dans l’ancien se maintiennent à un niveau stable et devraient croître à partir de 2022. Les mises en chantier reviendront à un rythme normal, sous l’effet de l’amélioration de la situation épidémiologique et l’éclaircissement de l’horizon politique après les élections municipales.

Autre point positif : les prix continuent de progresser dans plusieurs villes, après un léger ralentissement pendant les confinements. Les experts constatent également une hausse des demandes en logement dans les campagnes ou dans les banlieues, les citadins étant de plus en plus nombreux à vouloir quitter les centres-villes après les confinements successifs. Cette nouvelle tendance devrait aussi tirer vers le haut le marché de l’investissement locatif.

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