Souvent rencontré dans un cadre familial, une société civile immobilière (SCI) est très populaire notamment en termes de fiscalité avantageuse.
Une SCI est souvent créée dans un contexte familial, étant donné les associés de cette structure juridique exploite et gère des biens immobiliers dans un but non commercial. Elle est d’ailleurs appréciée en matière de transmission de patrimoine en faisant bénéficier aux associés des avantages fiscaux.
Cependant, pour ne pas être condamné pour opération abusive par l’administration fiscale, une SCI doit concilier les principes au droit des sociétés avec les conditions du droit fiscal.
La création d’une SCI offre l’avantage d’éviter aux héritiers le régime de l’indivision, qui est souvent source de conflits. Par ailleurs, elle permet une grande liberté de gestion et de répartition des pouvoirs.
Les parents peuvent, de ce fait, rédiger le statut de la SCI pour en y être nommés gérants. Ces derniers conservent une autorité sur les biens qu’ils transmettent en décidant de gérer la SCI seuls ou avec leurs enfants comme associés.
Parmi ce pouvoir de décision, l’on peut citer le fait de stipuler une faveur à un des bénéficiaires de la donation, comme un enfant usufruitier handicapé, ou le démembrement entre concubins afin que le dernier vivant soit exonéré des frais de mutation. La restriction de la vente des parts à des tierces personnes fait également partie de leur autorité.
Surtout pour les propriétaires d’un patrimoine important, la création d’une SCI offre un important avantage notamment dans la gestion, la sécurité matérielle pour les donateurs mais principalement sur la fiscalité.
Ainsi, la transmission des biens en SCI permet au propriétaire des biens de bénéficier des abattements fiscaux sur les droits de mutation. En outre, les propriétaires peuvent souscrire à un emprunt professionnel contracté au nom de la SCI. De cette manière, ils peuvent poursuivre leur investissement et agrandir leur patrimoine immobilier qu’ils transmettront ensuite aux héritiers.
La transmission des parts se fait en général par démembrement, qui consiste à porter une distinction entre la nue-propriété, celle donnée aux héritiers et l’usufruit que les donateurs gardent. Par le biais des abattements, les enfants peuvent être exonérés d’impôts.
Pour l’optimiser, un emprunt professionnel au nom de la SCI peut être effectué par les parents, étant donné que la valeur des parts de la SCI diminue selon le montant du crédit. Cet abattement est plafonné à 100 000 euros par parent et par enfant sur un délai de 15 ans.
