Plusieurs raisons peuvent vous pousser à créer une SCI (Société civile immobilière) : réduire votre imposition, éviter l’indivision en cas de succession, bénéficier d’un cadre fiscal avantageux lors de la transmission du patrimoine… Attention toutefois, ce montage financier n’est pas toujours la meilleure solution et le choix de ce dispositif doit se faire en tenant compte de vos objectifs et de votre situation personnelle.
Pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens ainsi que pour les couples pacsés ou en union libre, les biens immobiliers achetés en commun sont soumis au régime de l’indivision en cas de succession.
Du fait de son caractère instable, cette situation juridique est particulièrement complexe. Les héritiers peuvent choisir de rester dans l’indivision et établir une convention d’indivision devant notaire.
Le bien sera alors acheté via une SCI pour en faciliter la gestion. Un ou plusieurs gérants seront désignés et différentes clauses seront prévues pour fixer les conditions de retrait d’un associé.
Si le bien appartient à une société civile immobilière, les droits de donation seront calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété (valeur des parts sociales de la SCI), plus faible, et non sur la pleine propriété, comme c’est le cas pour un démembrement classique.
Et, dans le cas où la SCI a financé l’acquisition au moyen d’un prêt professionnel, la valeur des parts sera estimée après déduction faite des sommes restant dues.
Un autre avantage avec ce type de montage financier : la possibilité de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. En effet, une SCI peut être soumise à l’impôt sur le Revenu ou au choix, à l’impôt sur les sociétés.
Dans le premier cas, les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et les associés peuvent déduire différentes charges (gestion, intérêts d’emprunt, foncier…). Par contre, lorsque la SCI décide d’opter pour le régime de l’impôt sur la société, elle est imposée selon son résultat net fiscal au taux de 15 % ou 33,1 %.
Si la SCI choisit de procéder à une distribution des dividendes, celles-ci seront imposables à l’IR dans la catégorie des revenus capitaux mobiliers. Ce statut juridique sera alors très intéressant pour les associés fortement imposés, situés dans les tranches d’impôt supérieures (30 %, 41 % voire 45 %).
