Un tribunal réitère la réciprocité de la clause d’échelle mobile appliquée au loyer commercial

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Un bailleur commercial a-t-il le droit d’interdire de façon unilatérale la baisse du loyer à la suite d’un recul de sa valeur d’indexation ? La réponse de la Cour de cassation à cette question se veut claire et nette : la réciprocité d’une clause d’échelle mobile, intégrée au bail commercial, est un principe immuable.

Dans le domaine juridique, une « clause d’échelle mobile » est une méthode arithmétique permettant de calculer la variation d’une valeur – comme un loyer commercial ou un taux d’intérêt – en fonction d’un repère définie au préalable.

Le repère n’est pas fixe dans le temps et peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des circonstances économiques, politiques, sociales ou financières. Cette indexation s’emploie quasi systématiquement dans les contrats de location commerciale, où les loyers fluctuent au rythme de l’indice du coût de construction. En théorie, cela signifie que ces valeurs peuvent aussi baisser.

Une clause pouvant servir les intérêts des deux parties

La clause d’indexation peut bien faire évoluer à la hausse comme à la baisse les loyers d’un local commercial. Ce principe constitue le fondement même d’une clause d’échelle mobile.

Important Les juges de la Cour de cassation estiment donc que toute tentative de bloquer cette réciprocité dans un contrat de location est illégale.

Une telle clause ne doit même pas figurer dans un bail en bonne et due forme, puisqu’elle n’a aucun fondement légal. Tout commerçant victime d’une interdiction similaire peut se retourner contre le bailleur fautif à tout moment, sans aucun délai de prescription.

Ce jugement de la Cour de cassation intervient dans une affaire où le propriétaire a inscrit dans le contrat de location une mention interdisant l’exercice de la clause d’échelle mobile en cas de baisse de la valeur d’indexation. Selon les juges de la cour, cette précision va à l’encontre du principe de réciprocité de la clause d’indexation, censée servir les intérêts des deux parties signataires du bail.

Le fautif condamné à rembourser les trop-perçus

La Cour de cassation n’a fait que confirmer le verdict du tribunal de première instance. La cour inférieure a condamné le bailleur à restituer au commerçant les trop-perçus de loyer correspondant aux mois où l’indice du coût de la construction avait évolué à la baisse. Le propriétaire a contesté ce verdict, avant de se pourvoir en cassation.

Mais, la Cour supérieure s’est rangée du côté du locataire. Les juges ont rappelé aux propriétaires qu’un contrat incluant une « clause d’échelle mobile » n’est pas à l’abri d’une diminution éventuelle du loyer. Cette clause fonctionne sur le même principe que les taux variables des crédits immobiliers, lesquels sont indexés sur un indice comme Euribor 6 mois – lui-même dépendant des taux des marchés financiers à court terme.

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