La Cour de cassation ne reconnaît pas les clauses interdisant une baisse de loyer

 pancarte de restaurant

Les commerçants ont pris l’habitude d’observer la hausse des loyers, souvent indexés sur l’inflation ou sur les coûts de construction. Pourtant, ces valeurs peuvent bien évoluer à la baisse, entraînant en conséquence une diminution du loyer. Un propriétaire a voulu empêcher cette éventualité, mais son action a été jugée illégale par la Cour de cassation.

Un propriétaire a-t-il le droit d’interdire la baisse du loyer d’un locataire commercial ? Cette question ne se pose pas souvent, sachant que les loyers commerciaux n’ont de cesse d’augmenter. Elle a pourtant opposé récemment un locataire à son bailleur.

Ce dernier avait inscrit dans le bail une clause qui exclut la révision à la baisse du loyer en cas de repli de l’indice du coût de la construction, une valeur sur laquelle le loyer est indexé. Le locataire estime que cette clause est illégale et a porté l’affaire devant la justice. Il aura fallu un énième pourvoi en cassation pour résoudre l’affaire.

Condamnation du bailleur à rembourser le trop-perçu

Les contrats de bail sur les locaux commerciaux font souvent l’objet de désaccords entre le bailleur et le locataire. Les différends les plus fréquents concernent les modalités de paiement du loyer, les résiliations abusives et infondées, ainsi que les clauses illégales qui pénalisent l’une ou l’autre des parties. Dans le cas de cette affaire qui oppose un commerçant et son propriétaire, il a été question de savoir si une clause interdisant la baisse de loyer était légale.

La réponse de la Cour est sans équivoque : une telle clause ne doit même pas figurer dans un contrat de bail, puisqu’elle est réputée non écrite. La Cour de cassation donne ainsi raison au commerçant, qui peut utiliser cet argument pour demander le remboursement des trop-perçus correspondant aux mois où son loyer devait baisser à cause d’une baisse de l’indice de coût de construction, publié par l’Insee.

Confirmation de la réciprocité d’une clause d’échelle mobile

Le jugement de la Cour de cassation est tout sauf une surprise. Sa décision confirme celle de la Cour d’appel et du Tribunal de première instance, qui ont tous statué sur le fait qu’une clause d’échelle mobile peut bénéficier aux deux parties prenantes. Lorsque l’indice du coût de construction augmente, le propriétaire bénéficie logiquement d’une augmentation proportionnelle du loyer. Dans le cas contraire, c’est le locataire qui tire profit d’une diminution du loyer à payer. Ces mécanismes résument parfaitement le jeu de l’indexation des loyers commerciaux et le principe de réciprocité d’une clause d’échelle mobile.

On retrouve le même principe sur les prêts bancaires à taux variable, par exemple, dont les taux sont indexés sur le taux directeur de la Banque centrale ou sur d’autres paramètres de l’économie. Les banques sont bien conscientes qu’elles peuvent percevoir des intérêts moins élevés lorsque les valeurs d’indexation évoluent en leur défaveur, et pourtant, elles continuent de distribuer ces contrats. Par sa décision, la Cour de cassation rappelle aux propriétaires les particularités de la « clause d’échelle mobile », une clause qu’ils ne peuvent pas invoquer seulement lorsqu’elle sert leurs intérêts.

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