L’emblématique place de Kléber à Strasbourg perd-elle de son lustre ? Plusieurs indices semblent conduire à cette conclusion en ce début d’année. De nombreux commerces baissent les rideaux définitivement, sans se faire remplacer, et les transactions stagnent presque dans tout le centre-ville. Les analystes locaux se veulent malgré tout rassurants.
Depuis quelques années, les commerçants indépendants délaissent progressivement les emplacements en centre-ville, un fléau que plusieurs municipalités tentent d’endiguer. Ce phénomène affecte même de grandes villes dynamiques et dotées de places très fréquentées, dont Strasbourg.
Dans la « capitale de l’Europe », l’immobilier commercial semble traverser une période de creux, alors qu’il affiche d’habitude un taux de vacance parmi les moins élevés de France. Il suffit de voir les fermetures sur la place Kléber pour s’en rendre compte, une tendance commencée bien avant la pandémie de Covid-19. Les connaisseurs de la pierre strasbourgeoise relativisent cependant cette baisse de vitalité.
En matière de bail commercial, Paris occupe depuis toujours la première place des villes où le mètre carré coûte le plus cher à la location. D’autres villes talonnent toutefois la capitale, et Strasbourg en fait partie. Certaines adresses strasbourgeoises se louent même aussi cher qu’à Paris, selon les experts du marché.
Cette « anomalie », qui n’en est pas une, trouve son origine dans la valeur vénale des emplacements dans la capitale de l’Europe, une cité dynamique et située sur un important carrefour européen. L’autre raison réside dans la composition des biens commerciaux de la cité alsacienne, dont les adresses premium sont contrôlées en majorité par des foncières privées.
Ces sociétés, soumises à des obligations de rentabilité vis-à-vis d’investisseurs et actionnaires, dictent les loyers du marché et contribuent ainsi au maintien d’une bulle immobilière. Et ces acteurs n’ont aucun intérêt à voir cette dernière éclater, ce qui explique les prix et les pas-de-porte toujours plus élevés.
Les transactions deviennent alors plus rares et seules les grandes enseignes internationales ou nationales peuvent s’offrir ces emplacements premium. Certes, des transactions se font encore en centre-ville, mais elles portent sur des locaux moins bien placés et à loyer plus modéré.
La crise du Covid-19 est-elle aussi responsable du ralentissement de l’immobilier commercial de Strasbourg ? Pour Pierre Bardet, directeur d’une association de commerçants locale, elle l’est, mais en partie seulement. Les locataires qui ont fermé boutique se trouvaient déjà dans une situation compliquée bien avant la pandémie, entre les :
L’arrêt réglementaire consécutif au Covid a juste porté le coup fatal. Joël Steffen, adjoint au maire chargé des affaires commerciales, abonde dans le même sens. Il réitère cependant sa confiance en la vitalité de l’immobilier commercial de Strasbourg.
Selon lui, plusieurs signaux indiquent que les investisseurs conservent toujours un fort intérêt aux emplacements premium de la ville. Les travaux de rénovation se poursuivent en hypercentre et plusieurs commerces y font preuve d’une bonne résistance.
Certes, plusieurs fermetures ont eu lieu l’année dernière. Cela pourrait cependant attirer d’autres porteurs de projet et ralentir un peu, voire inverser la bulle qui entoure actuellement le marché.
