Les copropriétaires d’un immeuble peuvent-ils demander la fin d’une location commerciale signée par leur voisin si l’occupant ne respecte pas le règlement de copropriété ? Une affaire récente permet aux juges de la Cour de cassation de répondre à cette question. Et leur conclusion est justifiée par une logique implacable.
Un contrat de bail engage un propriétaire et le locataire. Les deux parties ont des obligations mutuelles à respecter telles que le paiement du loyer et la conservation en bon état du bien par l’occupant ou la fourniture d’un bien conforme aux normes d’hygiène et de sécurité, sans aucun vice caché, par le bailleur.
Si le lot se situe dans un immeuble, les deux signataires du bail se doivent aussi de se conformer au règlement de copropriété. Selon la Cour de cassation, le manquement à cette obligation expose les locataires et le copropriétaire récalcitrant à des sanctions, voire la résiliation forcée du bail sur demande des autres bailleurs.
Dans une affaire opposant un copropriétaire et son locataire aux autres copropriétaires d’un même immeuble, les juges de la Cour de cassation ont été appelés à décider si les autres bailleurs ont le droit de demander la résiliation du bail en cas de non-respect du règlement de copropriété. Le locataire, qui occupait un local commercial dans le bâtiment, et son bailleur ont fait valoir qu’une telle décision porte atteinte à leur liberté contractuelle.
Les juges estiment en revanche que cet argument est irrecevable. Ils basent leur raisonnement sur le Code civil, lequel définit les copropriétaires comme des créanciers de leurs pairs sur la question de l’application du règlement de copropriété. Autrement dit, chaque bailleur a l’obligation d’obliger son locataire à se conformer aux règles décidées par l’assemblée des copropriétaires. Si l’un des copropriétaires ne réagit pas aux violations répétées du règlement par son locataire, les autres bailleurs ont le droit de faire valoir leur position et demander la résiliation du bail. En cas de préjudice, le locataire et le bailleur fautifs sont tenus de verser des réparations aux autres occupants.
Dans le cas jugé par la Cour de cassation, les voisins ont obtenu la fin du contrat liant le propriétaire et le locataire. Les deux parties ont été sommées d’indemniser le préjudice qu’ils ont causé, à parts égales.
Les gênes en question portaient sur des bruits et des odeurs provoqués par l’activité de l’entreprise de mécanique qui occupait un local au rez-de-chaussée. Les voisins ont porté l’affaire en justice après plusieurs interpellations du locataire et de son bailleur, qui sont restées sans réponse. La Cour a ordonné à l’entreprise de quitter les lieux.
