La désertification des centres-villes et le besoin de sécurité poussent les investisseurs à délaisser l’immobilier de commerce en France. Celui-ci ne doit sa survie qu’à quelques activités, la restauration rapide en tête. Contrairement à d’autres secteurs comme l’habillement et le prêt-à-porter, emportés par le commerce électronique, le snacking résiste et affiche même une progression. Des menaces pèsent cependant sur cette activité et tout le marché de l’immobilier d’entreprise.
Important Entre 2014 et 2019, les sommes investies dans l’immobilier commercial ont chuté d’environ 3 milliards d’euros.
Leur part sur le volume total des placements est tombée à 10 %, contre 25 % au début de la période.
Ce décrochage est dû en premier lieu au climat d’incertitude, qui incite les investisseurs à la prudence. En parallèle, la vente en ligne, en hausse de 80 % au cours de la dernière décennie, a fait chuter le chiffre d’affaires des magasins traditionnels. De plus, la désertification des centres-villes fait bondir le taux de vacance de ce type d’actifs.
Les loisirs, la santé et l’alimentation de proximité (notamment le bio) sont, avec le snacking, les derniers piliers du marché de l’immobilier de commerce. La restauration rapide, en particulier, poursuit sa progression, portée par la demande croissante des consommateurs pour une nourriture saine et responsable. En outre, la multiplication des services de livraison à domicile répond à leur besoin de rapidité.
Interrogés sur une reprise des investissements l’immobilier commercial, les professionnels jugent l’impact de la révolution digitale moindre.
Pour eux,
« Le ralentissement est dû principalement à l’attitude des bailleurs institutionnels ».
Ces derniers semblent préférer utiliser leurs actifs à d’autres fins en attendant une éventuelle remontée des loyers afin de retrouver le niveau de rentabilité élevé auquel ils étaient habitués.
Autre frein, dans les grandes métropoles, contrairement aux villes moyennes, les locaux équipés d’un conduit de cheminée manquent. Les assemblées de copropriétaires s’opposent souvent à une telle activité, de peur de voir l’immeuble dévaluer à cause de nuisances olfactives et sonores.
Pourtant, la demande pour des emplacements adaptés à la restauration est forte.
Important Le déséquilibre entre offre et demande favorise la spéculation, entraînant une envolée des tickets d’entrée et des loyers.
Faute de perspectives de rendement suffisantes, les restaurateurs se tournent vers la périphérie et compensent une fréquentation moindre par la livraison.
D’autres choisissent les « food court » des centres commerciaux pour bénéficier d’un trafic qualifié. De plus, la crise et la nécessité d’augmenter l’attractivité de leur galerie contraignent ces bailleurs à accepter des loyers plus abordables. Beaucoup absorbent même le coût des travaux de création d’un pôle restauration.
Un autre phénomène risque de dégrader la valorisation des locaux commerciaux, jusqu’ici protégés par l’importance accordée à l’emplacement. Il s’agit de la montée en puissance des « dark kitchens » ou « restaurants fantômes » qui servent exclusivement leurs repas en livraison.
Ce système évite d’avoir à installer une zone dédiée à la restauration sur place ou à emporter. Il devient ainsi plus simple de trouver un emplacement adapté au loyer plus attractif, avec des économies substantielles à la clé.
Toutefois, le concept est menacé par la dépendance aux plateformes numériques de livraison pour l’acquisition de clients. La notoriété dont bénéficient ces dernières auprès du public limite en effet les chances des restaurateurs d’accéder directement aux consommateurs. Par ailleurs, les commissions pouvant atteindre 30 % du montant de chaque commande, elles réduisent les gains réalisés sur le loyer. L’avenir décidera, entre l’essor des dark kitchens et le snacking traditionnel.
