Le marché incertain des actifs immobiliers obsolètes intéresse davantage les investisseurs

construction actif immobilier

Le marché incertain des actifs immobiliers obsolètes intéresse davantage d’investisseurs. C’est ce qui ressort des résultats de l’enquête initiée par le baromètre BrickVest au troisième trimestre de 2019 en mettant en exergue les différents facteurs incitant ces derniers à changer de cap. Un choix qui n’est pourtant pas sans risque malgré ses avantages.

Pour les acteurs immobiliers français, l’heure est au changement. Du moins, en ce qui concerne leur penchant pour les investissements. Tout simplement, parce que ces derniers ont trouvé un nouveau centre d’intérêt, les actifs immobiliers obsolètes que les professionnels du domaine qualifieraient de value add ou de stratégie à risque. Ceux qui nécessitent encore des travaux de réhabilitation.

Poussés par différentes raisons notamment liées à la tendance haussière du prix des logements, ces opérateurs sont bien nombreux à se lancer dans ce segment qui offre désormais de belles opportunités. À condition bien entendu de parvenir à enjamber les différents obstacles qui en sont liés.

Les investisseurs changent de stratégie

À travers son enquête, BrickVest a démontré que la tendance est au changement auprès des opérateurs français en matière d’investissement immobilier commercial et de bureau. Dans son rapport, ce baromètre a en effet démontré que plus de la moitié des investisseurs préfèrent désormais concentrer leurs efforts dans des actifs obsolètes nécessitant des travaux de restructuration. À Pierre Mattei, cofondateur de Keys AM d’ajouter :

« Les propriétaires veulent diversifier leurs positions immobilières en prenant davantage de risques. »

Pierre Mattei.

Ainsi, 65% des acteurs interrogés ont opté pour cette stratégie pour différentes raisons :

  • Le prix à l’achat est nettement moins cher ;
  • Les travaux de réhabilitation permettent de faire revenir les locataires, pour un loyer de marché, voire supérieur et faire monter la valeur vénale ;
  • Un taux de rendement moyen de 10% contre 3 à 6% pour les autres placements.

S’ajoutant à cela, ce type d’actif a la réputation de répondre à de nombreuses qualités, une fois rénové, notamment en matière de problématiques environnementales et de changement de destination et d’usages.

Et puisqu’il s’agit de bâtiments construits dans les années 70 et 80, ils détiennent aussi une longueur d’avance sur les logements plus récents du point de vue emplacement puisqu’ils sont, pour la plupart des cas, situés aux portes des villes.

Un choix qui n’est pas sans risques

Avec de tels avantages, la réhabilitation des actifs immobiliers obsolètes est certes un précieux filon pour les investisseurs. Mais puisqu’il s’agit d’un placement dit value add, il n’est pas sans risques si l’on croit Guillaume de Montalier, président de Left Bank qui a tenu à faire savoir que :

« Les produits value-add sont attractifs, mais le risque est à la hauteur du potentiel de rendement, assorti de fortes contraintes opérationnelles. »

Guillaume de Montalier.

Et d’ajouter que :

« Une opération de restructuration dure, en moyenne, de 3 à 5 ans. L’immeuble peut, par conséquent, "être livré à un moment où le marché se retourne, ce n’est pas forcément prévisible à l’avance. »

Guillaume de Montalier.

À noter que le récent engouement des opérateurs pour ce type d’actif n’a fait qu’accroître la concurrence et ainsi impacter les coûts à l’acquisition pour permettre à Guillaume de Montalier de dire que :

« Le marché s’enflamme et il devient de plus en plus difficile d’acquérir des produits à des prix corrects. »

Guillaume de Montalier.

Et il faut dire que d’autres paramètres sont également à prendre en compte comme le fait de convaincre :

  • Les propriétaires de vendre ;
  • Les élus d’accepter un projet et de signer un permis de construire ;
  • Son propre comité d’engagement de sauter le pas.

Des barrières qui viennent s’ajouter à la durée des chantiers ou encore aux problèmes d’autorisations administratives.

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