Ces derniers mois, la législation relative à la location meublée touristique de courte durée s’est considérablement durcie tandis que le poids de la fiscalité est en hausse. Dans ces conditions, les propriétaires se demandent si l’activité est encore rentable ou s’il vaut mieux opter pour la location longue durée.
Selon les professionnels de la location saisonnière, dans la limite de quelques semaines par an, l’activité représente une source de revenus complémentaires appréciable, en particulier dans les villes touristiques où la demande est forte, et les tarifs des hôtels, élevés.
Mais au-delà de 120 nuitées, la loi considère que le propriétaire loue un logement comme hébergement de tourisme, et soumet ce dernier à certaines obligations qui diffèrent d’une ville à l’autre, avec un impact plus ou moins important sur le rendement potentiel.
Ainsi, certaines communes imposent l’enregistrement des meublés touristiques auprès de la mairie, avec obligation de mentionner le numéro ainsi délivré dans toutes ses annonces. D’autres exigent une autorisation de changement d’usage.
Par ailleurs, dans quelques métropoles comme Paris, Bordeaux ou certains quartiers de Lyon, les règles de compensation affectent la rentabilité de l’activité. Concrètement, pour 1 m² de logement transformé en meublé touristique, le bailleur doit transformer une surface équivalente d’un local commercial en habitation. Mais cela implique un budget travaux lourd qu’il importe de prendre en considération dans le calcul de la rentabilité.
De plus, il faut pouvoir trouver un commerce libre à racheter, et le cas échéant, obtenir l’accord de la copropriété… En cas de manquement, le propriétaire peut se voir infliger une amende maximum de 50 000 euros par logement, assortie d’une astreinte d’un montant plafonné à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation.
Il peut s’avérer judicieux de réserver la location saisonnière de courte durée pour les mois où elle est la plus recherchée. Le reste de l’année, il est possible d’alterner les types de location, entre la longue durée (nue ou meublée), le bail étudiant ou encore le meublé de moyenne durée.
Enfin, utiliser les services de plusieurs plates-formes de mise en location constitue un moyen efficace de minimiser les périodes de vacance locative.
Il reste qu’une telle gestion est chronophage, il revient donc à chaque bailleur de mettre en place une stratégie de location et de prix pour optimiser ses revenus tout en respectant les règles. Faire appel à une agence spécialisée est possible pour s’éviter ces tracasseries administratives, mais le service coûte cher, puisque les charges de gestion courante peuvent atteindre 20 % à 25 % du loyer, contre environ 10 % et 3 % à 5 % respectivement pour la location meublée de longue durée et la location nue.
