En cas de loyers impayés, et lorsqu’aucune solution amiable n’a été trouvée, le premier réflexe du propriétaire est souvent de procéder à une expulsion locative. La clause résolutoire prévue dans le bail commercial l’autorise en effet à rompre le contrat unilatéralement et sans pénalité. Sauf que c’est une très mauvaise idée, comme vient de le rappeler la Cour de cassation dans une décision récente.
La SCI C. a loué plusieurs locaux commerciaux à la Société Y. Au bout de plusieurs mois de retard de loyer, elle a adressé un commandement de payer à la Société Y, la sommant de régulariser sa situation.
La Société Y ne s’étant pas exécutée au bout d’un mois après le commandement, la SCI C. a engagé une procédure de référé afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement.
Le premier juge a donné gain de cause à la SCI C.
La Société Y a contesté le jugement et a fait appel. De son côté, la SCI. C a immédiatement fait exécuter la décision en ordonnant à son locataire de quitter les lieux, le 11 juin 2015.
Important Le 19 novembre 2015, la Cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal de première instance. Elle a notamment refusé les requêtes de la Société Y qui sollicitait des délais de paiement supplémentaires et la suspension des effets la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial.
Le requérant s’est pourvu en cassation.
Saisie de l’affaire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a « cassé » et « annulé » l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris. Elle s’est prononcée sur le visa de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce, en rappelant un principe fondamental en cas de litiges pour loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial, à savoir que :
Important Le locataire a la possibilité de demander un délai de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision de jugement ayant force de la chose jugée.
Quelle leçon faut-il retenir de cette affaire ?
Pour le bailleur, il est donc préférable d’attendre l’épuisement de toutes les voies de recours possible (appel, pourvu en cassation) par le locataire avant d’engager une procédure de référé pour la mise en jeu de la clause résolutoire.
