Dans le cadre d’un bail commercial, un propriétaire ne peut pas toujours garantir la solvabilité de son locataire. Or, il arrive que ce dernier accumule les loyers impayés. Du côté du bailleur, récupérer ses indus peut paraître comme une tâche compliquée. Il existe toutefois des conseils efficaces et quelques bons réflexes à adopter afin de s’en sortir indemne.
Un contrat de bail commercial peut entrainer des litiges de tout genre, entre le locataire et le propriétaire. Par ailleurs, le plus récurrent reste le loyer impayé. Il peut s’agir d’une action de mauvaise foi de la part du locataire, comme d’un cas de force majeure. Quoi qu’il en soit, le règlement à l’amiable entre ces deux parties est toujours préconisé.
Toutefois, le propriétaire dispose d’un recours afin de percevoir son dû. On notera l’intervention du juge, qui peut aller d’une sentence moins sévère (délai supplémentaire de paiement des dettes) jusqu’à l’expulsion immédiate du locataire. Pour éviter des procédures longues et périlleuses, la prudence est de rigueur lors de la rédaction du contrat de bail.
Le contrat de bail est l’élément qui scellera la volonté entre deux parties dans le cadre d’une location de fonds de commerce. Parmi toutes les clauses contenues dans ce document, celle dite « résolutoire » est la plus importante.
En effet, en cas de loyers non réglés, le propriétaire peut soulever cette clause et rompre le contrat bail. Ainsi, il peut obtenir le départ immédiat de son locataire, son expulsion ou encore le condamner au paiement de ses dettes.
Mais la rédaction de la clause résolutoire nécessite une grande prudence. En effet, le propriétaire doit accorder à son locataire un délai de 1 mois minimum afin de régler sa situation. À défaut, le juge risque de considérer la clause comme « non écrite ».
Une mauvaise reformulation entrainerait des conséquences irréversibles, comme la privation d’une action pour récupérer son dû.
En outre, le bail commercial doit prévoir la date butoir de paiement mensuel du loyer. Dès le premier défaut de paiement, le propriétaire est tenu de réagir immédiatement. En effet, la nature de cet incident peut relever d’un simple oubli comme d’une difficulté financière plus importante.
Outre les procédures de règlement à l’amiable, le propriétaire est en droit de faire jouer la clause résolutoire sous plusieurs formes. La première étape est le recours aux services d’un huissier de justice par le biais d’un commandement de payer au locataire.
Ce représentant de la loi appréciera la nature du litige, grâce aux informations contenues sur le commandement : la faute reprochée, l’obligation de payer, la sanction en cas de non-règlement, mais aussi, le montant exact des impayés. Ce dernier élément est important, en son absence, le juge peut déclarer le commandement irrecevable.
Notons que le propriétaire est obligé de respecter le délai de 1 mois accordé au locataire.
S’il ne réagit toujours pas, une fois ce délai dépassé, une action en justice doit être entamée. Pour cela, le bailleur saisit le juge des référés auprès du Tribunal de grande instance, du lieu de domiciliation du fonds de commerce.
Le propriétaire devra lui adresser une assignation, un document contenant son argumentation ainsi que les motifs de son recours (loyers impayés). De cette manière, le juge peut constater la faute du locataire, et se prononcer sur l’affaire. Souvent, il s’agit de la résiliation immédiate du bail. Après ce verdict, si le locataire occupe encore les lieux, il peut faire l’objet d’une expulsion. Toutefois, il arrive que le juge accorde un délai supplémentaire de paiement. Si ce dernier n’est toujours pas respecté, le bail prend fin immédiatement.
Il incombe au bailleur de notifier ses autres créanciers de son action en justice, par le biais d’une copie de l’assignation.
