Les détentions ou les exploitations dans une structure similaire ou dans des structures différentes ont-elles les mêmes résultats sur le plan fiscal ? Afin de répondre à cette question, il est indispensable de voir la description des SPI ou sociétés à prépondérance immobilières ainsi que le traitement fiscal auquel ils sont soumis.
En effet, il existe plusieurs définitions dans le Code général des impôts (CGI). Il est à rappeler que pour obtenir le ratio de prépondérance immobilière, on ne tient pas compte des immeubles exploités par le propriétaire lui-même. Un élément essentiel à prendre en compte
Ce principe n’affecte pas toutefois les droits de mutation, dans la mesure où ils sont à titre onéreux. Il faut également noter que si le fonds d’hôtel est exploité directement par la société, les bâtiments eux-mêmes sont également exploités.
Selon l’administration fiscale, tout dépend des impôts concernés tels que l’impôt sur la fortune, la taxe de 3% ou les plus-values de cession de titre.
D’une part, il y a celles des particuliers et d’autre part, celles qui concernent les entreprises. En ce qui concerne les particuliers, selon l’article 150 UB du Code Général des Impôts (CGI), les droits obtenus à partir d’un contrat de crédit-bail immobilier n’entre pas dans le calcul du ratio des prépondérances immobilières.
Toutefois, si l’on se réfère à l’article 150 A du CGI et selon les propos du ministère datant du mois de novembre 1993, les murs immeubles en location-gérance sont affectés à l’exploitation à condition qu’un fonds de commerce y fût exploité.
Puisque celle-ci ne se retrouve plus dans le bulletin officiel des finances publiques, il est impossible de s’y référer. Quant à la détention des immeubles par voie de filiale, aucune position administrative n’est diffusée dans l’article 150 UB.
Pour les plus-values des entreprises, c’est l’article 219 I a sexies-0 bis du CGI qui le régit. Selon l’administration, une différence entre la détention des immeubles par la SPI et les titres de SPI a été constatée.
Ainsi, un bien immobilier destiné à l’exploitation et appartenant à une entreprise propriétaire n’est pas exploité de manière permanente par cette dernière même si l’exploitant et cette société sont dépendants.
Ainsi, les titres SPI de la société filiale immobilière sont liés au régime de l’impôt sur les entreprises au taux de droit commun.
En ce qui concerne la prépondérance immobilière (PI) des entreprises à vocation industrielle, commerciale ou agricole, les titres SPI ne sont pas retenus pour le calcul du ratio.
Pour ce qui est des hôtels, ils peuvent posséder des biens immobiliers soit par filiale, soit de manière directe. Toutefois, cette démarche n’a pas le même effet dans le calcul de ratio de PI.
Si l’entreprise a un accès direct à l’immeuble, on ne compte pas celui-ci dans le numérateur, mais au dénominateur pour le calcul de ratio.
Le calcul du ratio de PI prend comme base les postes d’actifs du bilan. Ce n’est pas le cas si les immeubles sont à la disposition d’une société filiale. Pour le calcul du ratio de l’entreprise mère, on exclut plutôt les titres de la société filiale.
Ceux-ci sont affectés au dénominateur tout en tenant compte des dettes de financement. Dans le cas où l’entreprise hôtelière détient d’autres biens immobiliers, il est recommandé de financer la filiale SPI. Ceci par avance d’associé. La raison est que celle-ci est un actif non immobilier en plus, permettant d’augmenter le ratio de PI.
Aucune limitation en valeur n’est déterminée pour les fonds de commerce ainsi que l’exploitation. La raison est que peu importe l’estimation des immeubles comparée à la valeur des fonds, l’affection à une activité effective permet d’exclure ces immeubles du numérateur.
Bien qu’une société soit sur le point de procéder à sa fermeture, l’activité doit toujours rester effective. Il faut prendre en compte les conséquences que cette cessation d’activité peut entraîner.
Pour cela, il faut tenir compte des définitions existantes de la PI en liaison avec les dates pour avoir la PI d’une entreprise. Une société est en prépondérance immobilière si durant les trois exercices précédant l’arrêt de ses activités, elle a également été en PI.
C’est également le cas si la société a déjà existé avant les 3 années d’exploitation ou si elle a été en PI à chaque fin d’exercice ou à l’arrêt des titres si aucun exercice n’a encore été clos.
Une entreprise peut effectivement devenir à majorité ou en intégralité immobilière sans faire partie des SPI. Par contre l’article 219 a sexies-o bis prévoit que, sont dans la catégorie des SPI, les sociétés dont la date de cession de titres correspond à l’actif ou bien si elles détiennent des immeubles pour plus de la moitié de sa valeur réelle.
Selon la forme actuelle de l’ISF, les deux catégories de contribuables sont affectées par la prépondérance immobilière de manières différentes. Pour les non-résidents, tout dépend des conventions liées à l’ISF entre la France et le pays d’accueil. Tandis que les titres détenus sont traités comme des propriétés professionnelles pour les résidents.
Toutefois, ils doivent remplir certaines conditions telles que la qualification d’une activité professionnelle. Si les immeubles sont détenus directement par le propriétaire de fonds, ils sont également exonérés.
Dans le cas où les SPI ont des immeubles exploités, l’administration admet une exonération supplémentaire des titres SPI.
Les non-résidents qui sont considérés de manière différente par les règles de PI. La détention indirecte d’un immeuble sur le territoire français ne fait pas partie de la convention. Il en est de même pour les biens immobiliers utilisés par leur propriétaire, selon l’article 750 ter du CGI.
