Lors de sa création ou de sa reprise, l’entreprise ne peut jouir de l’usage de locaux commerciaux sans le droit de bail. Il s’agit d’une formalité administrative indispensable, que l’activité reste sur les lieux où elle était installée ou s’installe dans d’autres bureaux.
Lorsqu’il achète un fonds de commerce, le repreneur acquiert généralement le bail lié aux locaux, lequel contrat est un élément constitutif du fonds. Après paiement au propriétaire du « pas-de-porte » ou du « droit d’entrée » dans le cadre de la reprise de bail commercial, il bénéficie de tous les droits correspondants, dont le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction.
Toutefois, il arrive que le propriétaire du bail commercial le cède indépendamment du fonds de commerce. S’il décide de prévoir un apport isolé ou intégré, on parle d’apport du droit directement au bail. Dans ce cas, le bailleur doit donner son plein accord pour que l’opération soit valide, autrement, elle peut être immédiatement résiliée, même sans passer par les tribunaux. Le repreneur a également le droit de ne faire l’acquisition que du fonds sans le bail commercial.
Dans certains cas, le bailleur peut imposer une clause d’agrément qui lui confère le pouvoir d’intervenir dans l’acte de cession du droit directement au bail. La cession du droit au bail est alors soumise à son accord. S’il refuse un candidat à la reprise, il doit justifier sa décision par un argument légitime.
Le produit de la cession du droit au bail commercial peut être imposé comme les autres produits courants de l’entreprise, suivant les conditions de droit commun indiquées dans la catégorie « Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Important Quant à l’amortissement d’une reprise de bail commercial, il doit figurer dans le compte d’immobilisation incorporelle à l’actif du bilan.
Bien qu’il soit possible d’amortir la reprise d’un bail commercial sur toute la durée d’exécution du bail, certains comptables, appuyés par loi, s’y opposent, cette opération n’étant pas reconnue par le fisc. Ils estiment qu’un bail ne peut être déprécié que lorsque sa valeur de réalisation devient moindre par rapport à sa valeur purement comptable.
Pour l’heure, malgré de nombreux échanges sur ce point de réglementation, aucune des deux options ne parvient à faire l’unanimité.
