Le financement du programme par les particuliers se fait par l’intermédiaire de sociétés ad hoc, sous forme d’actions ou d’obligations. Il existe trois types de montages.
Au démarrage d’un nouveau chantier, un promoteur monte une société civile de construction vente (ou SCCV) destinée à ce projet exclusivement. Cette entité juridique est responsable « sans limites » du chantier et à ce titre, elle a la responsabilité de la gestion de la construction du/des bien(s) et de sa/leur vente, autrement dit, elle supporte à 100 % les dettes éventuelles. Aussitôt que tous les logements sont commercialisés, la SCCV est dissolue.
C’est pourquoi l’investissement se fait via une holding qui détient des parts de cette SCCV. Si la holding dépose le bilan, les contributeurs ne perdent que le capital qu’ils ont initialement placé, et pas un euro de plus. En cas de succès commercial, ils perçoivent un pourcentage de la plus-value générée par l’opération.
C’est un placement de moyen terme, car il faut que tous les biens trouvent preneur pour que les investisseurs soient payés. Le capital de départ et la part sur les profits éventuels prennent le plus souvent entre un et trois ans.
Les promoteurs créent une holding, la plupart du temps sous la forme d’une SAS (société par action simplifiée) chargée de chapeauter la SCCV. Cette holding lance une émission obligataire, opération semblable à un prêt financée par les internautes. Les montants ainsi collectés alimentent les promoteurs de la SCCV en quasi fonds propres. Les petits promoteurs acceptant un coût élevé de ce « prêt » puisque le coupon annuel peut grimper jusqu’à 20 %.
Le paiement des crowdfunders se fait après la commercialisation de tous les lots. Dans ce cas aussi, l’investisseur ne peut être redevable d’un montant supérieur à sa mise d’origine.
Assez proche du montage précédent, celui-ci consiste pour les promoteurs, au lieu de passer par une SCCV, à monter une SAS chargée de gérer le chantier et de vendre les lots. La SAS doit effectuer une émission obligataire pour laquelle elle fait appel aux crowdfunders. Ces derniers sont rémunérés en échange lorsque l’intégralité du programme est commercialisée. Comme dans le cas de la SCCV, l’investisseur n’est redevable qu’à hauteur de sa mise initiale.
