Malgré sa jeunesse, le marché du financement participatif dédié à l’immobilier a le vent en poupe. Avec des rendements élevés et un taux d’échec pour l’instant moindre, il répond aux attentes d’épargnants à la recherche d’un placement intéressant pour diversifier leur patrimoine. Toutefois, il n’est pas totalement exempt de risque et les fonds restent bloqués pendant une certaine période.
Le crowdfunding immobilier, qui consiste pour un promoteur à lever des fonds auprès des internautes pour financer un nouveau programme, poursuit son essor. D’après une étude de KPMG,
cette forme de financement participatif a représenté en 2017 40 % du montant total des collectes réalisées sur l’ensemble des plateformes, soit plus de 100 millions d’euros.
KPMG.
Les principaux facteurs de son succès sont la promesse d’un rendement annuel brut pouvant atteindre 10 %, associée à un taux d’échec proche de zéro. L’année dernière, seul le promoteur Terlat a failli à ses engagements. Pour tous les autres, hormis des retards par rapport au calendrier de livraison initial, les résultats ont été au rendez-vous.
Pour une activité qui n’a démarré en France qu’en 2011, ces performances laissent augurer d’un avenir radieux. Pour autant, un investissement dans le secteur ne doit pas se tenter sans une bonne préparation.
La première précaution à prendre concerne le choix de la plateforme, qui doit être immatriculée CIP (conseillé en investissement participatif) ou PSI (prestataire de services d’Investissement).
Vient ensuite la sélection du programme, car malgré une présélection effectuée en amont par la plateforme, un investissement dans le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque, surtout celui de la perte de capital en cas de défaillance du promoteur. Par ailleurs, les sommes injectées restent bloquées jusqu’à la clôture de l’opération.
L’investisseur doit porter une attention particulière à la solidité financière du promoteur et à l’identité de l’acheteur, qui permet d’estimer les chances d’aboutissement du projet (par exemple un bailleur social).
Il convient également de vérifier le taux de pré-commercialisation, l’existence d’une garantie bancaire et l’absence de recours contre le permis de construire.
Pour la plupart des opérations, en contrepartie de la souscription d’obligations, l’investisseur reçoit au terme de l’opération le capital investi majoré des intérêts. Celui-ci peut alors les soumettre aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %, ou selon ses préférences, à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, cette dernière option étant la plus avantageuse pour les personnes assujetties à l’IR.
Dans le cas de financements en actions, loger celles-ci dans une PEA permet de bénéficier d’une fiscalité attractive, mais le courtier pour la gestion peut prélever des frais importants sur cet actif non coté. Enfin, il est à noter que cet investissement, bien que destiné à la réalisation d’un projet immobilier, est exclu de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
