Près d’un an après le premier confinement, les locataires et les bailleurs attendent toujours la réponse à une question : les charges et les loyers dus pendant la crise sanitaire sont-ils exigibles, en dépit des difficultés financières traversées par l’occupant ? La réponse est loin d’être évidente, encore moins avec les réponses des pouvoirs publics.
Lors du confinement du second trimestre 2020, plusieurs milliers d’entreprises, dont des TPE et PME, ont été contraintes de fermer boutique pour respecter l’état d’urgence et briser la chaîne de transmission du virus. Cette décision, prise par l’État dans l’intérêt commun, était accompagnée de mesures censées soulager le poids financier supporté par les acteurs économiques.
La suspension des « échéances dues dans les prochaines semaines » suivant l’arrêt administratif en fait partie. Avec cette annonce, l’État semblait sous-entendre que les loyers commerciaux dus pendant le confinement seraient annulés. Dans les faits, aucune loi n’appuie cette thèse, qui attend encore d’être résolue par une jurisprudence.
Lors de l’annonce du premier confinement, le président Emmanuel Macron a donné un peu d’espoir aux entrepreneurs, quand il a annoncé la « suspension » des obligations financières sur les contrats de bail commercial.
Le gouvernement a ensuite publié l’ordonnance du 25 mars 2020, censée être le cadre légal d’une annulation ou de l’inexigibilité des loyers pendant la crise sanitaire. Sauf que le texte ne va pas dans ce sens. Pour calmer les esprits, le gouvernement a œuvré en faveur de la loi du 25 avril 2020, qui officialise la défiscalisation des exemptions de paiements accordées par les bailleurs.
Une autre mesure s’adresse encore aux propriétaires, celle du crédit d’impôt qui représente 30 % des loyers abandonnés par les bailleurs entre octobre et décembre. Le ministre de l’Économie précise toutefois que cette disposition concerne uniquement les sociétés locatrices obligées de fermer, qui ont moins de 200 salariés ou qui travaillent dans les secteurs de :
À travers cette mesure – qui n’est nullement contraignante –, le gouvernement encourage les bailleurs à se montrer solidaires vis-à-vis des locataires en cette période de crise.
Du côté des entreprises locatrices, la déception était palpable lors du premier confinement. S’appuyant sur l’ordonnance du 25 mars, des centaines d’entrepreneurs ont porté leur requête devant le tribunal afin d’obtenir l’annulation ou l’abandon des loyers dus entre le 12 mars et le 10 septembre 2020.
Leur demande n’a pas abouti, sachant que le texte en question n’institue pas vraiment la suspension des charges et des loyers. Il interdit en réalité aux loueurs de sanctionner les retards et le non-paiement de loyers par leur locataire jusqu’à la fin de la période d’urgence sanitaire.
Stoppés dans leur élan, les locataires se sont tournés vers le Code civil pour tenter de valider le principe de non-exigibilité des loyers pendant la crise. Certains ont avancé l’argument de la force majeure (article 1218) ; d’autres ont brandi le défaut de délivrance et l’exception de non-exécution (article 1219).
Les articles 1195 (imprévision) et 1722 (perte de la chose louée) rejoignent aussi l’argumentaire des preneurs, sans grand succès. Pour le moment, les réponses divergentes des tribunaux dans ces affaires ne fournissent aucune jurisprudence valable instituant la non-exigibilité des loyers et charges locatives durant la crise du Covid-19.
