En principe, la durée d’un contrat liant le propriétaire d’un local commercial avec son locataire est de 9 ans, et ne peut être rompue qu’à son terme. Quelques exceptions peuvent être toutefois accordées. Dans ce cas, la résiliation dite anticipée peut être demandée à l’issue de chaque période triennale, tout en respectant quand même la période de préavis légale.
La location en vue d’exercer une activité commerciale est régie par des réglementations spécifiques. Sa rupture ou sa suspension, entre autres, exige le respect de certaines procédures telles que la date de dépôt du congé et celle de l’expiration du contrat.
À ce propos, il est à préciser qu’un bail commercial dure pas moins de 9 ans et est tacitement renouvelé à défaut d’une demande officielle envoyée au bailleur 6 mois avant que ceci n’arrive à son terme.
Certes, il est possible de donner congé à son propriétaire au troisième ou sixième anniversaire du contrat de location, mais les règles à appliquer sont toujours les mêmes.
Un litige sur le non-respect du délai de préavis exigé pour une rupture de contrat de location a été présenté devant les tribunaux, et les conséquences ont été désastreuses pour le locataire. Pour rappel, il s’agissait d’un commerçant ayant signé un bail pour louer un local en vue d’exercer son activité, ayant pris effet depuis le 19 février 2007.
En principe, il devait occuper les lieux pendant 9 ans. Mais au bout de trois ans, il voulait rompre son contrat. Pour ce faire, il a donné son congé au bailleur le 10 septembre 2009, pour que la résiliation anticipée soit effective au 31 mars 2010. Le principe auquel il avait pensé au moment de sa demande était la délivrance d’un congé six mois avant le dernier jour du trimestre civil.
Or il s’est trompé. Le fait est que cette règle ne fonctionne qu’en cas de renouvellement tacite d’un bail arrivé au terme des 9 années. Ce qui n’a pas été le cas pour lui.
Législation À cet effet, selon l’arrêt n°17-31229 de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 février 2019, le verdict du juge s’est penché en faveur du bailleur. Le commerçant devra alors s’acquitter des loyers jusqu’à la fin de la prochaine période triennale c’est-à-dire le 18 février 2013.
Le bail commercial permet au commerçant locataire de mettre fin à un contrat en cours à chaque expiration de la période triennale. Il doit cependant délivrer un congé au bailleur, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, tout en respectant un préavis de 6 mois.
À titre d’exemple, un engagement pour 9 ans qui prend effet à compter du 1er janvier 2019 qui devrait expirer au 31 décembre 2027 peut être interrompu à ces dates :
En cas d’omission ou de retard du dépôt du congé, ce dernier ne sera effectif qu’au bout des trois années suivantes. Ce qui fait que le bailleur pourra réclamer, de plein droit, le coût de location de cette nouvelle période triennale.
