Le marché secondaire de résidences gérées s’est sensiblement développé au cours des dernières années, prenant même le pas sur celui du neuf. Le fait est que les reventes représentent autant d’opportunités pour les potentiels investisseurs. Ce dynamisme impacte aussi sur le développement des sociétés expertes en matière de vente de ce type de biens.
Des logements étudiants, des résidences de tourisme, affaires, seniors, des EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ... sont tous des biens immobiliers gérés dans lequel il est possible d’investir. Et c’est d’ailleurs un canal d’investissement très florissant en ce moment, notamment en ce qui concerne le marché de la revente.
Cette tendance s’explique essentiellement par les nombreux avantages qui peuvent en découler, entre autres la constitution de revenus immédiats ainsi que la clarté au niveau du rendement et des coûts de placement.
Il faut toutefois savoir reconnaître les bonnes affaires en évaluant bien les prix et les charges ainsi que les risques d’incident de parcours. Le cas échéant, une marge de manœuvre est de mise.
Le marché des résidences services, des bâtiments dans lesquels les locataires bénéficient d’un appartement meublé avec accueil, ménage, lessive compris et dédiés normalement aux personnes âgées dépendantes ou non, aux étudiants, aux touristes, devient de plus en plus dynamique au fil des ans.
Le nombre de revendeurs progresse à vue d’œil, et cela du fait que les offres de logement géré augmentent aussi. Ce qui implique une recrudescence d’établissements spécialisés dans le domaine, tels que 1Pierre2Coups, Revenu Pierre et LB2S.
Il est on ne peut plus évident que les reventes des résidences services détiennent un avenir fortement prometteur, comme le confirme le dirigeant de LB2S, Alexandre Teitgen, dans ces propos :
Le marché secondaire ne cesse d'augmenter et on s'attend à une explosion d'ici quelques années.
L’avantage du marché secondaire de résidences gérées, c’est que chaque partie peut espérer s’en sortir gagnante. D’une part, l’acquéreur peut dégager des revenus locatifs dans l’immédiat. Ce qui n’est pas le cas pour l’investissement dans le neuf où il faut encore patienter quelque temps avant de percevoir un loyer.
La transparence est également un atout de taille pour le marché des reventes puisque l’investisseur est à même de savoir exactement combien son placement peut lui rapporter. Et ce, grâce à la connaissance de ses charges, entre autres les frais de copropriété et les taxes foncières. Mais le plus important, c’est la lisibilité du bail commercial.
De fait, l’investissement locatif dans les résidences services anciennes devient moins sécurisé à mesure que l’échéance du contrat approche étant donné que les conditions de loyer sont passibles d’une révision à la baisse. Ce qui impacte sur les revenus. D’après Alexandre Teitgen :
Le renouvellement du précédent bail commercial est un signe de bonne santé à regarder avec attention.
D’autre part, le vendeur peut dormir sur ses deux oreilles tant qu’aucun incident ne vienne perturber l’exploitation de la résidence. Toujours est-il qu’en cas de défaillance de l’exploitant, il risque d’opérer une vente à perte afin de réussir une nouvelle collaboration, voire de changer même la destination de l’habitation.
Le meilleur moyen de préserver le calme est de bien choisir son collaborateur, comme le conseille Sabine Jiskra, une experte en gestion de fortune pour l'Institut du Patrimoine :
C'est compliqué et très coûteux, ce qui confirme l'importance primordiale du choix de l'exploitant avant celui de l'emplacement.
