Le locataire d’un local commercial est en droit de rompre le contrat de bail tous les trois ans, à la date anniversaire du contrat. Pour ce faire, il doit notifier au bailleur son intention de quitter les lieux au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale.
À titre d’illustration, prenons le cas d’un bail commercial contracté le 1er novembre 2015 pour une durée de 9 années. Normalement, le contrat est prévu prendre fin le 30 octobre 2024. Quoi qu’il en soit, le locataire est en droit d’anticiper la rupture du contrat, mais uniquement à la fin de chaque période triennale, soit le 30 octobre 2018, puis le 30 octobre 2021.
À cet effet, le locataire doit informer le bailleur de son intention de prendre congé, au plus tard 6 mois précédant le terme de la période triennale en cours, et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Dans le cas de notre exemple, la notification doit lui parvenir au plus tard le 30 avril 2018 si le locataire souhaite rompre le contrat le 30 octobre 2018.
C’est là qu’il faut faire attention, car si le délai de 6 mois minimum n’est pas respecté, le congé ne sera considéré comme effectif qu’à la fin de la prochaine période triennale.
En conséquence, le bailleur pourra exiger le paiement des loyers sur cette période, c’est-à-dire l’équivalent de 3 ans du prix de la location. Un locataire vient récemment d’en faire les frais (cf. Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11312).
Dans le cas cité supra, il s’agissait d’un contrat de bail commercial signé le 1er octobre 2010, et que le locataire souhaitait rompre le 30 septembre 2013. Le courrier dans lequel il avisait le bailleur de son intention de prendre congé a été rédigé le 29 mars 2013, jour tombé un vendredi. Le lundi suivant étant férié, la lettre n’est donc parvenue au bailleur que le 2 avril, un mardi.
Estimant que l’avis de congé a été communiqué trop tard, le bailleur a refusé de mettre fin au bail commercial pour le 30 septembre 2013, et a réclamé le paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2016, qui correspond au terme de la période triennale suivante.
Important Pour sa défense, le locataire s’est référé à l’article 642 du Code de procédure civile.
Celui-ci stipule la possibilité de reporter un délai qui expire normalement un week-end, un jour chômé ou férié au premier jour ouvré qui suit. En l’espèce, le congé prévu le 30 septembre 2013 pouvait donc être reporté au 2 avril 2013. Il ne devait donc y avoir aucun retard, mais le tribunal n’a pas été de cet avis.
Pour les juges, l’article invoqué s’applique uniquement pour les actes ou formalités qui doivent être effectués avant qu’un délai n’expire.
Or la notification du congé devait être effectuée au plus tard le 31 mars 2013. Ainsi, le congé annoncé le 2 avril a été jugé irrecevable. De ce fait, le tribunal a condamné le locataire à payer les loyers jusqu’au terme de la période triennale qui a suivi…
