Dans le cadre d’une location associant un local commercial et un local d’habitation, la question du statut applicable au bail du logement se pose : faut-il conclure un bail commercial ou un bail d’habitation ? Cette question est essentielle dans la mesure où chaque régime prévoit un niveau de protection différent.
Par essence, le bail commercial accorde au preneur une plus grande protection en lui assurant une certaine stabilité pour l’exploitation de son activité. C’est pourquoi le bail doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Important Le preneur dispose aussi d’un droit au renouvellement du bail, et est en droit d’exiger une indemnité d’éviction en cas de non-reconduction du contrat.
Dans une récente affaire, les juges se sont prononcés sur la question. Ils ont estimé que si le logement est essentiel à la bonne marche du fonds de commerce, alors le régime des baux commerciaux l’emporte, et ce, même si les contractants se sont entendus pour distinguer le bail du logement de celui du local commercial.
Dans cette affaire, le bailleur a consenti un bail commercial au profit d’une société pour un local destiné à l’exploitation d’un café-restaurant. Il lui a également donné en location un local à skis et un sous-sol pour servir de réserves, ainsi qu’un appartement pour y loger les salariés de la société. Concernant ce dernier, les contractants s’étaient mis d’accord pour un bail d’habitation.
Or, quand le bailleur a donné congé au locataire, conformément aux dispositions qui régissent les baux d’habitation, en vue notamment de vendre l’appartement, il y a eu conflit. En effet, le congé a été contesté par le locataire, qui a porté l’affaire devant les tribunaux pour demander une requalification du contrat en bail commercial. Les juges lui ont donné raison.
Important Étant donné la situation des lieux, en partie imbriqués « par emprise » au local commercial, et ce, depuis le début du contrat, l’absence de fenêtre et le fait qu’il n’y a qu’un compteur électrique pour le logement et le local commercial, les juges ont estimé que le local litigieux est indispensable au bon fonctionnement du fonds de commerce.
Finalement, ils se sont prononcés en faveur du locataire et ont conclu que ledit appartement est soumis aux règles des baux commerciaux.
