Les récentes jurisprudences en matière de bail commercial

Mention sur la balance juridique

Dans des affaires récentes, le tribunal a tranché sur plusieurs questions en lien avec le bail commercial. Le Conseil d’État a notamment fait le point sur l’imposition à la CFE des activités de location immobilières à usage d’habitation. La Cour de cassation civile a pour sa part sorti une décision sur l’application d’un nouveau loyer lors du renouvellement du bail.

Locations immobilières et CFE

Chaque année, les individus qui exercent de manière continue une activité professionnelle non-salariée doivent s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cela inclut entre autres les activités de location de biens immobiliers à titre professionnel, tant qu’elles rapportent au moins 100 000 euros par an.

Important Seule dérogation à cette imposition : les locations de locaux nus à usage d’habitation.

Une société, propriétaire de locaux nus, a conclu un bail commercial avec une autre société pour l’exploitation d’une résidence pour personnes âgées. Assujettie à la CFE, la concernée a saisi le tribunal pour contester cette imposition au motif que les locaux sont destinés à un usage d’habitation.

La requête a toutefois été rejetée par les juges du Conseil d’État. De l’avis de ces derniers, c’est l’usage des locaux par le locataire qui prévaut, et non celui des occupants.

Or, dans cette affaire, ceux-ci étaient clairement utilisés à des fins commerciales. Par conséquent, ladite activité de location est assujettie à la CFE (Conseil d’État, 4 mai 2018, n°402897).

Il convient notamment de préciser que cette décision du Conseil d’État peut être élargie à toute autre activité de location par bail commercial de locaux nus destinés à l’exploitation d’un établissement d’hébergement, à l’instar d’une résidence étudiante par exemple.

À noter que tout contribuable imposable à la CFE est de facto assujetti à la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) dès lors qu’il réalise un chiffre d’affaires hors taxe supérieur ou équivalent à 500 000 euros.

Fixation judiciaire d’un nouveau loyer

Lorsqu’il y a désaccord sur le nouveau montant du loyer lors de la reconduction d’un bail commercial, le bailleur peut demander au juge de le fixer. En attendant la décision du tribunal, le loyer demeure inchangé.

En revanche, une fois celui-ci fixé, le locataire est tenu de régler le montant dû, et ce, à compter de la date de renouvellement du bail. En d’autres termes, il doit payer au bailleur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer depuis la reconduction du contrat.

Par ailleurs, étant donné qu’une telle procédure peut prendre plusieurs années pour aboutir, le bailleur peut réclamer des intérêts de retard sur les montants dus. Établis au taux légal, ces intérêts commencent à courir à partir de la date où l’affaire a été introduite au tribunal (Cassation civile 3e, 12 avril 2018, n°16-26514).

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