Conformément à l’article 1755 du Code civil, les travaux liés à la vétusté d’un local commercial incombent au propriétaire. Sauf que, cette disposition n’étant pas réputée d’ordre public, le bailleur peut y déroger, par exemple en invoquant la nouvelle loi Pinel du 18 juin 2014 qui autorise, dans une certaine mesure, le transfert des réparations dues à la vétusté au locataire. Dans ce contexte, il est intéressant de voir que, dans son arrêt rendu le 17 mai 2017 suite à un contentieux opposant la SCI C et la société Y, la Cour d’appel de Paris a décidé d’appliquer une retenue pour vétusté de 30 % sur la somme totale réclamée par le bailleur.
En vertu de l’article 1755 du Code civil, les dégradations pour vétusté ne peuvent être imputées au locataire. On entend par vétusté : les dégâts résultant de l’usure normale du bien due au temps. Dès lors, conformément à cette disposition, ces réparations relèvent donc de la seule responsabilité du propriétaire.
Sauf que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » est venue modifier considérablement ce principe. En effet, en n’interdisant pas le transfert des réparations dues à la vétusté au preneur, celle-ci offrait aux parties la possibilité de déroger aux dispositions de l’article 1755 du Code civil.
Important Le bailleur est alors en droit d’exiger de son locataire qu’il effectue les travaux nécessaires bien que ceux-ci résultent de l’usure normale de l’immeuble.
Dans l’affaire qui opposait la société bailleresse SCI C et la locataire SAS Y, les baux commerciaux ne comportaient aucune clause dérogatoire expresse aux dispositions de l'article 1755 du Code civil. À l’issue des dits baux, la Société Y a accepté de prendre en charge la réparation et l’entretien des locaux, tel qu’il est prévu dans les termes du contrat.
Chargé de statuer sur ce contentieux, la Cour d’appel de Paris a donné suite favorable à la requête du bailleur en condamnant la société locataire SAS Y aux réparations locatives de remise en état des locaux. Les juges ont toutefois décidé d’appliquer au coût des travaux de réparation une retenue de 30 % pour vétusté, sous prétexte que le « bien loué devra être remis en bon état et non à l’état neuf ».
Important Ainsi, lorsque le contrat de bail ne prévoit pas une dérogation aux dispositions de l’article 1755 du Code civil, l’obligation de réparer les dommages résultant de la vétusté incombe au bailleur.
Au vu de cet arrêt, il est donc dans l’intérêt fondamental des bailleurs d’insérer dans le bail commercial une clause dérogatoire à l’article 1755 du Code civil.
Important Il devra alors être stipulé clairement que le locataire sera tenu responsable des réparations liées à la vétusté, sauf bien sûr si celles-ci relèvent de l’article 606 du Code civil.
