Un commandement délivré par lettre recommandée avec accusée de réception (LRAR) ne suffit plus pour obtenir l’exécution d’une clause résolutoire d’un bail commercial. Le bailleur doit désormais effectuer cette démarche par voie d’huissier. C’est-ce qui ressort notamment d’un jugement de la Cour de cassation (Cassation civile 3e, 21 décembre 2017, n° 16-10583).
Les baux commerciaux disposent très souvent d’une clause « résolutoire ».
Important Elle prévoit la résiliation de plein droit du contrat, c’est-à-dire de manière automatique, en cas de manquement du preneur à certaines obligations, principalement le règlement du loyer.
Pratiquement, pour faire appliquer une clause résolutoire, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un « commandement de payer ». Ce commandement interpelle et donne au locataire un délai d’un mois afin qu’il puisse régulariser sa situation par rapport aux manquements qui lui sont reprochés.
Il le prévient également de la résiliation automatique du bail en cas de non-exécution du commandement à l’expiration du délai annoncé.
Attention : pour être valable, ce commandement doit être délivré par voie d’huissier. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) n’est plus recevable.
La Cour de cassation a affirmé de façon claire l’obligation de délivrer un commandement de payer par acte d’huissier de justice. Dans cette affaire, le bailleur d’un local commercial a envoyé au locataire un commandement de payer pour le loyer en retard et un arriéré de charges, une démarche qui s’inscrit dans la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail. Le commandement a été envoyé par LRAR.
Celui-ci n’ayant pas été suivi d’effets pendant le délai prescrit, le bailleur a saisi le tribunal pour obtenir la résiliation du bail. Il a eu gain de cause devant les premiers juges.
Ces derniers estimant que la LRAR était tout à fait valable dès lors qu’elle informait le locataire du délai dont il dispose pour s’exécuter et présentait un décompte détaillé des impayés.
Leur décision a toutefois été censurée par la Cour de cassation qui a estimé que
la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte d’huissier.
