Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la clause dite de « résolutoire » est omniprésente dans les baux commerciaux. Celle-ci précise de manière claire les différents engagements de chaque partie et permet au contrat d’être résilié automatiquement en cas de non-respect du locataire à l’une de ses obligations, par exemple en cas de loyers impayés. La mise en œuvre de cette clause est toutefois très règlementée et doit suivre une procédure précise.
En l’espèce, la SCI X a consenti à la société Y plusieurs baux commerciaux portant sur des locaux dont elle est propriétaire. Face à des loyers impayés, la SCI X a adressé à la société Y une lettre recommandée avec accusé de réception, la sommant de régulariser sa situation au plus vite.
Une fois le délai d’un mois écoulé prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce, et après échec du commandement de payer, la société bailleresse a assigné la SAS Y devant le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et obtenir son expulsion du local commercial.
Le premier juge a donc rendu un arrêt favorable au requérant, au motif que « la lettre recommandée valant mise en demeure de paiement » est bien valable, car elle comporte toutes les mentions obligatoires comme le montant de la dette ou le délai d’un mois accordé au locataire pour éponger ses arriérés.
Sauf que la SAS Y a fait appel de ce jugement en mettant en cause la validité du commandement de payer.
La question qui était alors posée à la Cour de cassation était de savoir si, dans le cadre de la clause résolutoire, une lettre recommandée avec accusé de réception rédigée par le bailleur, et dans laquelle figurent les mentions obligatoires prévues par l’article L. 145-41 du Code de commerce, a la même valeur juridique qu’un acte d'huissier.
La Cour de cassation y a répondu par la négative, et a censuré l’arrêt rendu par les juges de fonds en rappelant que
la mise en jeu d’une clause résolutoire devait résulter uniquement d’un acte extrajudiciaire.
Cour de cassation.
Important En d’autres termes, le commandement de payer devrait s’effectuer uniquement par voie d’huissier.
