Pour les personnes qui exploitent un fonds de commerce, une industrie ou un atelier d’artisanat et qui ne sont pas propriétaires des locaux, le contrat de location peut prendre deux formes : le bail commercial statutaire et le bail dérogatoire aussi appelé bail précaire. Jusqu’à présent, il est interdit de signer un bail dérogatoire après la fin d’un bail commercial, mais une récente décision de justice vient de modifier cette règle.
Dans une affaire qui opposait la société Deloitte à un bailleur, la Cour de cassation a validé, par un arrêt rendu le 2 mars 2017, la possibilité pour le locataire de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial (Cass. 3e civ, 2 mars 2017, n°15-28.068).
Cette décision fait jurisprudence en la matière et va satisfaire de nombreux professionnels qui souhaitaient depuis longtemps un assouplissement des règlementations applicables à la fin des baux commerciaux.
Important L’article L.145-5 du Code de commerce prévoit que la signature d’un bail dérogatoire ne peut se faire qu’à l’entrée du locataire dans les locaux.
Cependant, la Cour de cassation a ajouté que cette disposition ne dépend pas du fait que le locataire a pu occuper ce lieu auparavant en ayant signé un autre type de contrat de location. Les procédures de sortie du bail commercial seront dorénavant beaucoup moins contraignantes.
Contrairement au bail commercial qui doit être signé pour une durée minimale de neuf ans et dont le montant de la révision du loyer est encadré par une législation stricte, le bail dérogatoire est beaucoup plus souple.
Important Cependant, sa durée ne peut pas excéder 3 ans et il n’est pas possible de le renouveler une fois arrivé à son terme, sauf si la durée cumulée ne dépasse pas les trois ans.
Le principal avantage pour le preneur est qu’il n’a pas besoin de signer un engagement pour une longue période. Le montant du loyer est déterminé de manière libre par les parties prenantes et n’est soumis à aucun plafonnement.
Cependant, une clause d’indexation peut être insérée dans le contrat. Ce type de bail ne donne pas droit au renouvellement ni à l’indemnité d’éviction et il n’est pas possible de le résilier avant son terme.
