En matière de bail commercial, le déplafonnement du loyer est souvent une source de litiges. Illustration : à l’approche de l’échéance du bail, le propriétaire entame une procédure judiciaire de révision du loyer. Pour sa part, le locataire demande un renouvellement du contrat dans les mêmes conditions qu’ultérieurement. Au final, les parties s’accordent sur un réajustement du loyer sur la période restant à courir du bail initial. Quand vient pourtant le moment du renouvellement du contrat, il est courant que le propriétaire demande un loyer équivalent à la valeur locative. C’est alors là que le litige se présente le plus souvent, le locataire estimant qu’un déplafonnement n’est pas justifié.
Selon les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,
lors du renouvellement d’un bail commercial, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas en cas de révision notable des éléments qui ont permis de fixer la valeur locative d’un bien.
Cela inclut notamment tout amendement des obligations des parties. C’est le cas par exemple lors d’une révision du loyer décidée en cours de bail et de manière conventionnelle par les parties.
Important En effet, la jurisprudence estime que toute fixation du loyer intervenue de façon conventionnelle et libre entre les contractants entraîne une renonciation à la procédure judiciaire de révision du loyer.
Elle est également considérée comme une modification notable des obligations des contractants, ce qui justifie le déplafonnement.
La mise en œuvre de l’augmentation du loyer déplafonné est toutefois réglementée. En effet, pour préserver l’intérêt du locataire, la loi prévoit un système de lissage qui permet d’augmenter graduellement le loyer jusqu’à ce que celui-ci atteigne le montant qui correspond réellement à la valeur locative du bien.
Le Code de commerce, dans son article L. 145-34, alinéa 4, dispose ainsi que
l’augmentation du loyer déplafonné doit s’opérer progressivement à travers une majoration annuelle du loyer de l’ordre de 10%. Réputé non modulable, ce taux ne peut être supérieur à 10%. En revanche, si le montant ainsi obtenu dépasse la valeur à atteindre, il peut être ajusté à la baisse.
Entrée en vigueur à partir du 1er septembre 2014, cette règle concerne tous les contrats de bail signés ou renouvelés depuis.
En revanche, elle n’est pas valable si le loyer du bail renouvelé est inférieur à celui du contrat en cours. Aussi, elle ne s’applique pas aux baux des terrains nus, des locaux destinés à un usage de bureau, des locaux monovalents, et aux baux soumis à un régime autonome de fixation de loyer.
Enfin, en ce qui concerne l’échéancier de l’augmentation du loyer, la jurisprudence estime qu’il appartient aux parties de s’accorder sur la période et la mise en œuvre de l’étalement de la hausse.
