Issu du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, le bail commercial est régi par un statut spécifique. Le locataire peut mettre fin à un bail commercial sans motif spécial tous les 3 ans, d’où l’expression utilisée usuellement « bail 3, 6, 9 ». En d’autres termes, le locataire peut rompre le contrat aux années N+3, N+6 et N+9.
Une procédure dictée par le Code du commerce doit être respectée scrupuleusement par le commerçant ou le chef d’entreprise qui souhaite rompre le bail commercial, peu importe la raison. Dans le cas contraire, le bail risque de continuer avec les conséquences qui en découlent.
Un huissier de Justice doit délivrer le congé.
Toutefois, les autres moyens peuvent être contestés : une rupture de contrat de bail commercial adressé au bailleur par lettre simple ou par lettre recommandée risque de ne pas être prise en compte.
Il est donc conseillé de rester prudent bien que sur le site du service public des recommandations, il est mentionné qu’une lettre recommandée peut être envoyée.
Important Toutefois, la remise des clefs, une fois acceptée par le bailleur, est considérée comme un congé et les tribunaux ont admis ce cas bien que l’application de la règle formelle n’ait pas été respectée. Des circonstances particulières existent comme le congé validé par le bailleur, et que celui-ci accepte le départ du locataire de manière non équivoque.
Ainsi, le bailleur renonce à toute contestation ultérieure. Il est cependant préférable de respecter la procédure prévue par la loi, car la jurisprudence est stricte et incertaine sur ce point.
L’expiration d’une période triennale correspondra à la date de fin de bail (si le 1er février est la date du début du bail, ce dernier prendra fin le 31 janvier). Dans ce cas, la notification du congé doit être faite le 31 juillet précédent au plus tard.
Important Le locataire peut également être considéré comme ayant renoncé au congé qu’il a délivré si la date d’effet du congé est dépassée et qu’il reste dans les lieux.
Si le contrat de bail prévoit le décès du locataire, la résiliation du bail n’est pas systématique. Dans le cas de décès, le contrat est transmis aux héritiers qui se chargeront de le résilier suivant les mêmes conditions que la résiliation faite par le locataire ayant bénéficié d’une pension d’invalidité ou qui part à la retraite.
Important Comme le prévoit le bail, le locataire doit veiller à garder les locaux en bon état au moment de la restitution.
En effet, durant l’occupation des locaux et tout au long du bail, ces derniers doivent être « entretenus » (tâches nettoyées, trous rebouchés, etc.) et ils doivent être restitués « en bon état » contrairement au « en parfait état » qui veut dire une restitution des locaux dans un état quasi neuf.
Les bailleurs sont dans la plupart des cas tentés de garder le dépôt de garantie, surtout que le délai de restitution n’est prévu par aucune loi (ce qui n’est pas le cas pour un bail d’habitation).
Avant de restituer définitivement les clefs, il est donc recommandé aux locataires d’effectuer une visite des lieux avec le propriétaire ou le bailleur afin de lister les éventuelles réparations à faire.
Ainsi, ils peuvent se protéger d’une retenue, éventuellement abusive, d’une partie ou de la totalité du dépôt de garantie.
