Le loyer fait partie des charges fixes pour une entreprise. En tant que tel, il est essentiel de bien le déterminer dès le départ. D’ailleurs, pour qu’un commerce soit rentable, il est important de ne pas dépasser des ratios loyer/chiffre d’affaires précis, qui varient d’une activité à une autre.
Le loyer étant une charge fixe, il est essentiel de déterminer un montant adapté dès le départ, et d’anticiper ses possibles évolutions. Dans le cadre d’un bail commercial, les parties peuvent fixer librement le loyer initial, sans qu’aucune loi n’impose un montant minimal ou maximal à respecter.
Important Toutefois, celui-ci doit correspondre à la réalité économique et être basé sur la valeur du local commercial. Pour le calcul, il faut tenir compte de la surface du bien, du tarif au m² (déterminé suivant le type d’activité exercée), ainsi que de la qualité de l’emplacement.
À cette valeur locative s’ajoutent les charges, qui peuvent être supportées ou non par le locataire.
Important Un écart de 20 % du montant des loyers est généralement observé, selon que le locataire choisisse de prendre ou non les charges à ses frais, mais aussi selon la qualité de la localisation (bénéficiant ou non d’un dynamisme commercial).
Pour que le commerce soit rentable, il convient de respecter des ratios loyers/chiffres d’affaires spécifiques (taux d’effort), qui diffèrent d’une activité à une autre. Par exemple, pour un commerce, ce taux ne doit pas excéder 8 à 9 %, contre 5 à 6 % pour les métiers de bouche et 4 à 5 pour les boulangeries. Quant aux établissements hôteliers, ce ratio doit être inférieur à 10 à 20 % du prix de l’hébergement hors petit-déjeuner.
Pour connaître le ratio de son activité, l’idéal serait de se renseigner auprès d’autres professionnels ou de contacter un expert-comptable qui disposera de données plus précises grâce aux clients qu’ils accompagnent dans des secteurs identiques ou proches.
Quoi qu’il en soit, le loyer initial n’est pas gravé dans le marbre. Il peut être révisé à la hausse ou à la baisse dans deux cas :
