Lorsqu’un bailleur décide de ne pas renouveler un bail commercial, il est tenu, sauf exception, de verser au locataire une indemnité d’éviction. Celle-ci comprend la valeur du fonds de commerce, les droits de mutation et les frais de déménagement. La Cour de cassation y ajoute la perte de stock et les frais de réinstallation.
Dans cette affaire, un locataire se voit signifier son éviction par le propriétaire du local commercial où il exerçait son activité. Il réclame alors en justice l’inclusion dans son indemnité de frais de réinstallation, ainsi que la valeur de son stock perdu.
La requête est dans un premier temps rejetée par les juges d’appel. Le premier motif est l’absence de détails concernant les frais de réinstallation. Le second est le délai de quatre ans entre la date d’effet du congé et le moment de la remise des clefs, qui aurait en principe permis la vente partielle ou intégrale du stock.
Mais la Cour de cassation censure cet arrêt.
Important D’une part, elle rappelle qu’il incombe au bailleur d’établir que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre fonds ; à défaut, il est redevable des frais de réinstallation. D’autre part, indépendamment de la date de la remise des clefs, la perte de tout ou partie du stock reste une conséquence directe du défaut de renouvellement du bail.
L’indemnité d’éviction payée au locataire en cas de non-renouvellement d’un bail commercial sert à compenser le préjudice. Elle couvre tous les frais accessoires engagés par ce dernier suite à son éviction. Le bailleur peut néanmoins prouver que ceux-ci sont abusifs et être dédouané de leur règlement.
Ces frais accessoires comprennent les frais de réinstallation et sont dus au locataire sans qu’il ait à fournir un quelconque justificatif. Pour les éviter, le bailleur doit prouver que son locataire n’a aucun projet de réinstallation.
Le stock est en théorie valorisé avec le fonds de commerce, dont il est un élément. Cependant, si une cessation d’activité ou son transfert contraint le commerçant à se défaire de son stock dans des conditions qui lui sont défavorables, le locataire peut prétendre à une indemnisation de ses pertes sur stock à condition d’établir l’existence d’un préjudice précis.
