Le contrat de bail de votre local commercial arrive à son terme et le bailleur décide de ne plus le renouveler ? Sachez que vous êtes en droit de demander une indemnisation. En effet, à défaut de renouvellement du bail, le propriétaire ayant pris congé est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction, ainsi que des frais de réinstallation et des compensations à titre de pertes sur stock.
D’après l’article L 145-14 du Code de commerce, à défaut de renouvellement d’un contrat de bail commercial, le bailleur est tenu, sauf exception, d’indemniser le locataire évincé. Ce dédommagement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. Des frais de déménagement et de réinstallation peuvent éventuellement s’y ajouter, ainsi que les frais et droits de mutation dus pour un fonds de même valeur.
L’indemnité d’éviction sert à compenser le préjudice dû au défaut de renouvellement du contrat de bail commercial (C. com. L 145-14, al. 1). Elle comprend des frais accessoires qui correspondent à toutes les charges engagées par le locataire suite à son éviction.
Bien sûr, les frais accessoires doivent être justifiés. À défaut, le bailleur n’est pas tenu de s’en acquitter (Cass. 3e civ. 2-12-1998 n° 97-11.791 PB : RJDA 2/99 n° 157 : Cass. 3e civ. 2-7-2013 n° 11-28.899 F-D).
Enfin, au cas où le déplacement ou la cessation d’activité a conduit le commerçant à céder tout ou partie de ses stocks dans des conditions préjudiciables, il est en droit de demander le paiement d’indemnités au titre des pertes sur stock, et ce, même si le stock est déjà naturellement pris en compte lors de la valorisation du fonds de commerce. Quoi qu’il en soit, il appartient au locataire évincé d’apporter la preuve du préjudice subi (Cass. 3e civ. 22-9-2016 n° 15-18.983 F-D : RJDA 12/16 n° 848).
Il est possible de faire appel à la justice pour fixer le montant de l’indemnité due, surtout si vous souhaitez y inclure des frais de réinstallation et un dédommagement pécuniaire à titre de perte sur stock. Le cas suivant va illustrer ce propos.
Dans cette affaire, la Cour de cassation a donné raison à un locataire évincé. D’abord rejeté par la Cour d’appel à cause de l’absence de justification des frais de réinstallation demandés, le locataire évincé a finalement eu gain de cause après la censure de la décision par les juges du droit.
Idem en ce qui concerne sa demande d’indemnité au titre de la perte de stock – en raison de l’écart entre la remise effective des clefs et la date d’effet du congé –, puisque la cour juge le délai suffisamment long pour que le locataire ait le temps de liquider tout ou partie de son stock.
Le verdict de la Cour de cassation repose notamment sur le principe qu’à défaut de pouvoir prouver que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre fonds, le bailleur doit lui verser des frais de réinstallation. Quant à l’indemnisation au titre de la perte de stock, la Cour de cassation estime que la question de la remise des clés n’exclut en rien le lien de causalité entre la rupture du contrat de bail et la perte d’une partie du stock.
