En cas d’ouverture d’une procédure judiciaire à l’encontre d’un locataire commercial, le bailleur peut faire valoir ses droits, comme le recouvrement des loyers impayés, auprès de l’administrateur judiciaire, mais le bail n’est pas automatiquement résilié. La procédure à suivre par le bailleur va dépendre de la décision de l’administrateur de poursuivre l’activité ou de procéder à une liquidation judiciaire.
Face à de graves difficultés de son locataire commercial, débouchant sur l’ouverture d’une procédure judiciaire, un bailleur va devoir faire valoir ses droits dans les 60 jours suivant la publication du jugement d’ouverture, sauf circonstances particulières qu’il devra prouver pour demander un relevé de forclusion.
Pour déclarer sa créance, il va devoir fournir au représentant des créanciers une copie du bail commercial, les avis d’échéance et le décompte des loyers impayés.
Important La procédure judiciaire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail, car l’administrateur peut décider de poursuivre l’activité en conservant le bail.
Mais il lui faudra alors payer les loyers et les charges en cours. À défaut, le bailleur pourra solliciter la résiliation du bail.
Important L’administrateur peut aussi décider de céder le bail ou de le résilier.
Les loyers impayés font partie de toutes les créances auxquelles l’administrateur judiciaire doit faire face. S’il décide de la poursuite de l’activité, les loyers et charges en cours deviennent des créances « privilégiées » : elles seront payées avant les autres créances, mais après les salaires du personnel et les frais de justice.
Pour les loyers et charges sur les 24 mois précédant l’ouverture de la procédure, c’est l’article 2332 du Code civil qui s’applique et qui autorise le bailleur à se payer sur les biens, comme les meubles, encore présent dans le local. Mais pour ceux antérieurs à 2 ans, ils sont considérés comme des créances classiques, sans privilège.
Si la liquidation judiciaire est prononcée, suite à une insuffisance d’actifs empêchant la poursuite de l’activité, les droits du bailleur comme ceux de tous les autres créanciers disparaissent.
