Avec le vieillissement de la population, les résidences pour seniors se multiplient. Pour les futurs retraités et les autres épargnants désireux d’investir dans la pierre, ce type de placement promet un rendement annuel de l’ordre de 3,5 % à 5 %. Toutefois, l’opération n’est pas sans risque, et doit à ce titre être minutieusement préparée.
Pour les seniors, de plus en plus nombreux, les résidences spécialisées représentent une solution d’hébergement attractive. Parfaitement sécurisées, elles sont aménagées en studios et appartements (jusqu’au trois-pièces) et offrent différents niveaux de standing. Disposant d’équipements collectifs, proposant divers services pratiques gratuits ou payants ainsi que des animations régulières, elles sont conçues pour s’adapter aux besoins spécifiques de cette clientèle.
Pour qui envisage d’y investir, la demande locative est évidemment le facteur-clé de décision. Elle permet d’optimiser le taux d’occupation, de fixer un loyer correct, et de trouver plus facilement un repreneur le cas échéant.
Pour cela, la localisation du programme est le premier critère à prendre en compte. Les villes grandes ou moyennes où la concurrence n’est pas trop forte sont à privilégier. La présence des infrastructures publiques basiques est également essentielle : proximité des commerces et des centres de soins, desserte par les transports...
En outre, le prix demandé pour le logement doit être cohérent avec celui du marché immobilier ancien local. En parallèle, le prix d’achat HT doit être au moins égal au prix au mètre carré de l’habitation traditionnelle.
Une résidence de services est gérée par un exploitant, avec qui chaque acheteur d’un logement meublé signe un bail commercial. Le contrat ayant une durée minimale de neuf ans, il est important de s’assurer qu’il possède une expertise et une expérience suffisantes, qu’il soit financièrement solide, etc.
Cet exploitant a en effet plusieurs responsabilités : recherche de locataire, gestion quotidienne et entretien et réparations. La répartition des charges est l’un des points essentiels du contrat, notamment les dépenses d’entretien dans les parties communes si l’investisseur en est copropriétaire, de même que la taxe foncière et les grosses interventions (réfection de la toiture, chaudière).
Attention aussi aux modalités de revalorisation des loyers, qui doit se baser sur les indices de référence communément admis.
Le loueur en meublé professionnel ou non-professionnel impose de déclarer ses revenus fonciers à l’administration fiscale. Le statut est défini sur la base du montant annuel des recettes perçues avec cette activité : en dessous de 23 000 euros et de 50 % du total de ses revenus, l’investisseur est considéré comme non professionnel.
En fonction de sa situation, il sera imposé sur le mode micro-BIC ou le régime réel, le régime fiscal applicable étant celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
