L’obligation principale du bailleur est de mettre à la disposition du commerçant un local en bon état d’usage. Il veille également à maintenir les lieux en parfait état, de sorte que ceux-ci soient conformes à l’usage auquel ils sont destinés. Force est pourtant de constater que certains propriétaires insèrent des clauses exonératoires dans le bail visant à les décharger de leurs obligations.
Dans son article 1719 alinéa 1, le Code civil rappelle la première obligation du bailleur, à savoir la délivrance de la chose louée. Cela suppose que le propriétaire est tenu de délivrer au locataire un local en parfait état.
Aucune clause introduite dans le bail commercial ne lui permettrait donc, en principe, de se soustraire à cette obligation, étant donné que la contrepartie du loyer versé par le locataire est la jouissance du bien.
Malheureusement, dans la pratique, de nombreux baux commerciaux comportent des clauses exonératoires visant à prémunir le bailleur contre d’éventuels recours en cas d’inexécution de ces obligations. La loi est pourtant claire à ce sujet : le bailleur est tenu de délivrer au locataire un local paisible et conforme à la destination contractuelle.
En effet, l’article 1719, alinéa 2 et alinéa 3 du Code civil, précise clairement que le bailleur est tenu à une obligation d’entretien du local loué, mais également à une obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien pendant toute la période du bail.
Cela signifie concrètement que le propriétaire doit mettre à la disposition du preneur un local exempt de tout vice et que toutes les infrastructures doivent être en bon état de fonctionnement. Mais aussi qu’il incombe au bailleur de réaliser tous les travaux et grosses réparations qui touchent le local loué.
Une décision rendue par la Cour d’appel de Metz le 14 janvier dernier va d’ailleurs dans ce sens (n°14/00942). Un bailleur commercial a eu recours aux services d’une entreprise de BTP à la suite d’un dégât des eaux dont est victime son locataire.
Seul bémol : l’entrepreneur s’est contenté de colmater la fuite, qui était à l’origine du dégât des eaux, sans avoir remis les lieux dans leur état initial.
Conséquence : le locataire n’a pas pu jouir du local dans les meilleures conditions.
C’est ainsi que les juges ont demandé au bailleur d’entreprendre les travaux nécessaires pour remettre les lieux en état.
