Si le bail principal arrive à son terme alors que le sous-locataire aimerait continuer à occuper les lieux, les parties peuvent décider de signer un bail dérogatoire. Il s’agit d’un bail de courte durée qui échappe aux règles applicables aux baux commerciaux classiques, également appelés baux 3-6-9.
L'article L.145-5 du Code de commerce alinéa 1, modifié par la loi Pinel du 18-6-2014, dispose que les deux parties, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, peuvent conclure un ou plusieurs baux dérogatoires successifs, dont la durée totale ne doit pas dépasser trois ans (contre deux auparavant).
En l’espèce. Une entreprise, qui sous-louait des locaux commerciaux, demeurait dans les lieux un mois après la résiliation du bail principal. Elle avait ensuite signé une convention d’occupation précaire avec le bailleur pour une durée d’un an renouvelable une fois.
À l’issue de la période d’occupation convenue, le bailleur avait expulsé l’entreprise. Si cette dernière acceptait de quitter les lieux sans broncher, elle s’estimait toutefois victime d’une expulsion abusive, et décidait de porter l’affaire en justice en vue d’une réparation.
L’entreprise a été déboutée de sa demande, pour la simple raison que le bail dérogatoire a été signé lors de son entrée dans les lieux. Effectivement, en occupant les locaux en tant que sous-locataire, elle ne pouvait pas bénéficier du régime des baux commerciaux classiques.
Important De plus, la société n’ayant pas pu prouver l’existence d’un bail verbal, le juge estime qu’elle s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre avant l’exécution du bail dérogatoire et que le bailleur avait perçu dans ce cas une indemnité d’occupation.
Par ailleurs, contrairement à ce qui a été annoncé depuis plusieurs mois, le gouvernement n’a pas l’intention d’abroger la liberté de répartition des charges entre les parties dans le cadre d’un bail commercial.
Important Pour mémoire, cette disposition permet au bailleur d’imputer au locataire le paiement de certaines charges, comme la taxe foncière ou encore les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local.
