Un local étant souvent un élément important d’un fonds de commerce, son bail commercial est généralement cédé en même temps que l’activité. Mais il paraît légitime que le propriétaire des lieux dispose d’un droit de regard sur le repreneur et impose des règles à respecter au moment de la cession.
Même si la loi Pinel considère comme non écrite toute clause interdisant à un locataire de céder son bail commercial en même temps que son fonds de commerce, il existe plusieurs moyens de faire participer un bailleur à la négociation, du droit de préemption à l’agrément préalable, en passant par la simple information.
Parmi les clauses qui peuvent figurer dans un bail commercial, le droit de préemption permet à un bailleur d’être prioritaire au moment où le locataire vend son fonds de commerce. Le propriétaire peut alors récupérer ses locaux au moment de la cession.
Un contrat de bail peut prévoir l’obligation d’obtenir du bailleur une autorisation préalable à toute cession. Cette clause d’agrément permet au propriétaire de vérifier que le nouveau locataire répond à ses exigences en matière de sérieux ou de solvabilité.
Mais la loi autorisant un locataire à céder son bail commercial à l’acheteur de son fonds de commerce, le bailleur doit légitimer son refus éventuel par un motif sérieux. C’est en tous cas la philosophie qu’applique régulièrement la Cour de cassation.
En cas de refus du bailleur, le locataire devra obtenir une autorisation de cession devant la Justice. Et si les juges n’acceptent pas les raisons avancées par le bailleur, ils peuvent décider d’accorder au locataire des dommages et intérêts.
Pour vérifier que le cessionnaire s’engage bien à respecter les clauses du bail, le bailleur peut exiger d’être présent au moment de la signature de la cession. Le locataire devra alors demander au bailleur de venir assister à la conclusion de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Mais si, malgré plusieurs demandes, le bailleur refuse de se déplacer, il peut perdre son droit de refuser le nouveau signataire.
