En dehors de la révision triennale, le loyer d’un bail peut être revu automatiquement tous les ans, par exemple, si une clause d’échelle mobile est stipulée dans le contrat. Dans ce cas, le loyer est indexé sur la variation d’un indice de référence, économique ou monétaire, sans que l’augmentation obtenue puisse dépasser 25 % de l’ancien loyer.
Généralement, le loyer d’un local commercial fait l’objet d’une révision tous les 3 ans. Mais il peut être revu selon une autre périodicité stipulée dans le contrat. On parle alors de clause d’échelle mobile qui constitue un mécanisme d’indexation du loyer sur une valeur de référence économique ou monétaire.
L’application de cette clause d’échelle mobile, qui doit être clairement stipulée dans le bail commercial, permet une réévaluation automatique du loyer, calculée sur la variation d’un indice de référence entre la date de fixation de l’ancien loyer et la date décidée pour le nouveau loyer. L’indice économique le plus souvent utilisé est l’ICC, l’Indice du Coût de la Construction, publié par l’INSEE chaque trimestre.
L’article L145-39 du Code du Commerce détermine les conditions d’utilisation de la clause d’échelle mobile et permet, notamment, au locataire de demander à la Justice de fixer cette révision si l’application de la clause entraîne une augmentation de plus de 25 % par rapport au précédent loyer.
Pour accepter l’action en révision, les juges s’appuient sur une importante jurisprudence qui, peu à peu, clarifie les différentes situations auxquelles se trouvent confrontés locataires et bailleurs.
C’est ainsi qu’un locataire a vu sa demande de révision jugée irrecevable au moment du renouvellement de son bail, qui comprenait une clause d’échelle mobile. Après les neuf années de durée normale de son bail commercial, ce locataire se voyait appliquer une augmentation de loyer supérieure à 25 %, par rapport à ce qu’il payait auparavant.
Contestant cette hausse devant le tribunal, le locataire ne put obtenir gain de cause, car le renouvellement du bail entraîne la signature d’un nouveau bail. Les juges prirent donc la date de départ de ce nouveau bail pour apprécier la variation du loyer, et non le loyer de l’ancien bail.
Or, entre la signature du bail renouvelé et l’action en révision, il ne s’était écoulé que quelques mois au cours desquels la variation de l’indice de référence n’entraînait pas une augmentation du loyer supérieur à 25 %.
