Le locataire d’un local professionnel a droit à une indemnité d’éviction, si le propriétaire ne souhaite pas renouveler son bail. Le Code du Commerce précise cependant que cette obligation ne s’applique pas en cas de travaux ou s’il y a un motif grave et légitime, comme le non-respect d’une des conditions du contrat.
L’article 145-14 du Code du Commerce laisse le droit à un bailleur de refuser le renouvellement d’un bail. Mais il devra alors payer au preneur une indemnité d’éviction.
Pour évaluer le montant de cette indemnité, qui doit être « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
Selon le même article, il convient d’estimer la valeur marchande du fonds de commerce. À cela s’ajoutent éventuellement les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation.
Le locataire peut contester la valeur du fonds, calculée en général sur le droit au bail commercial, sur son emplacement et sur le potentiel de développement de l’activité. En cas de désaccord, ce sont les juges qui apprécient le montant de l’indemnité, qui devra alors être réglée dans le mois suivant la décision, le locataire disposant de son côté de trois mois pour quitter les lieux.
L’article L. 145-17 du Code du Commerce précise les raisons pouvant être mises en avant par le bailleur pour refuser de payer une indemnité en cas de non-renouvellement du bail commercial. La raison principale concerne le motif grave et légitime, comme le non-paiement des loyers et des charges. Ou encore des retards de paiement reprochés par mise en demeure restée sans réponse.
Autres motifs pouvant être invoqués par le bailleur : le défaut d’exploitation du fonds de commerce sans raison réelle et légitime, et d’une manière générale l’inexécution d’une clause du bail. Il en est de même si l’immeuble loué est jugé insalubre ou dangereux par une autorité administrative.
En cas d’infraction aux clauses du bail, la mise en demeure doit être envoyée par voie d’huissier et indiquer de manière claire les motifs invoqués, en s’appuyant sur les termes de la loi. De même, le congé lui-même devra être signifié par voie d’huissier et devra reprendre les raisons mises en avant pour refuser le renouvellement.
