Si un locataire opère aux clauses et conditions d’un bail commercial arrivé à expiration, et que ce bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, un bail renouvelé constitue désormais le bail de référence pour apprécier l’augmentation du loyer.
Procéder à une action en révision d’un bail commercial, même avant son expiration, doit être conforme à l’article L 145-39 du Code de commerce.
Conformément à cet article, si un bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, la demande de révision peut être requise chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix fixé initialement et contractuellement, ou par décision judiciaire.
Pour une année, la variation de loyer découlant de cette révision ne peut mener à des augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
À l’issue d’un renouvellement de ce type de bail commercial, le locataire peut demander au juge la révision du loyer si celui, obtenu par le jeu de la clause, excède de plus de 25 % le loyer du bail initial renouvelé.
Décembre 2015, un locataire de locaux commerciaux adresse une demande de renouvellement d’un bail commercial initialement conclu en 2005. Le bailleur n’a pas fait suite. Puis en juillet 2016, le locataire fait valoir que le loyer a été augmenté de plus de 25 % par rapport au prix du loyer fixé au bail initial de 2005, par application de la clause d'échelle mobile figurant dans ce bail. Il sollicite alors la révision du loyer conformément à l'article L 145-39 du Code de commerce. Pourtant, sa demande de révision a été irrecevable. Pourquoi ?
Le bail commercial de 2005 a pris fin le 31 décembre 2015 suite à la demande de renouvellement procédée par le locataire en décembre 2015. Et un nouveau bail prend alors effet le 1er janvier 2016, où il est défini un nouveau loyer.
Pour apprécier l'augmentation de 25 %, permettant d'exercer le recours en révision de l'article L 145-39, le loyer à prendre en compte est donc le loyer initial du bail renouvelé à la date de la demande en révision.
Le loyer n'a donc pas varié de plus de 25 % entre le 1er janvier 2016 au 1er juillet 2016. Comme le loyer de référence est le loyer d'origine, c’est celui qui résulte de la dernière révision amiable par avenant (Cass. 3e civ. 17-3-2016 n° 14-26.009 FS-PB : BRDA 7/16 inf. 18), ou bien celui qui est fixé judiciairement lors d’une précédente instance en révision.
Le loyer de référence est comparé au loyer indexé qui a été réclamé à la date de la demande de révision hors indexation (Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-22.562 FS-PB : RJDA 11/14 n° 830). L’application de la clause d’indexation définit le loyer ainsi comparé, et non le loyer convenu entre les parties, même s’il est plus élevé.
Pour apprécier la variation, l’action en révision devait donc considérer le loyer initial du bail commercial lors de son renouvellement. Par hypothèse, les augmentations successives qui résultaient du jeu de la clause d'indexation du loyer justifient l’irrecevabilité de l’action en révision.
