Il faut distinguer deux cas. S’il s’agit d’un bail dit « tous commerces », le locataire est libre d’exercer l’activité de son choix. En revanche, dans le cas où le bail est prévu uniquement pour une activité précise, comme pour une « restauration rapide », il ne pourra pas étendre ou changer d’activité.
Si le bail est prévu pour « tous commerces », le locataire peut exercer librement l’activité qu’il souhaite. De fait, il aura la possibilité de modifier unilatéralement la destination juridique des lieux, sans l’autorisation préalable du bailleur.
Dans le cas contraire, il ne pourra changer ni étendre l’activité prévue initialement par le bail, sauf à engager une procédure spécifique. À défaut, il risque le déplafonnement du loyer.
Important La procédure à laquelle est soumis le titulaire du bail commercial est différente selon qu’il s’agit d’une extension d’activité ou d’un changement : compléter l’activité existante par une autre est en général toléré, alors que modifier la destination des locaux ne peut se faire qu’avec le consentement du bailleur.
Bon à savoir : une clause listant différentes activités et se terminant par la mention « etc. » autorise le locataire à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celle déjà exercée.
Comme elles sont contenues dans la destination contractuelle, les activités dites « incluses » peuvent être exercées sans autorisation du bailleur. Il s’agit par exemple de la vente de billets d’entrée pour les bars, restaurants, cafés ou encore ou de la vente de charcuterie pour les boucheries.
Important En revanche, le locataire doit préalablement demander l’autorisation du bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier, s’il souhaite exercer une activité connexe (c’est-à-dire qui a un rapport étroit avec l’activité initiale) ou complémentaire (c’est-à-dire qui est utile ou nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale).
Cette démarche vaut mise en demeure. Le bailleur dispose ainsi de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire. En cas de désaccord persistant entre les deux parties, le litige sera porté devant le Tribunal de Grande Instance.
Par contre, si le bailleur donne son accord, il est autorisé à augmenter le loyer, mais uniquement lors de la révision triennale.
