Alors que le bail d’habitation est soumis à des règles très strictes, le contenu d’un contrat à caractère commercial peut varier notablement en fonction de l’accord entre les parties concernées. Toutefois, ils ont en commun la clause résolutoire, qui sanctionne un éventuel manquement du locataire. Afin de prévenir les abus, la loi empêche désormais l’utilisation de cette clause par le locataire pour échapper à ses obligations.
Lorsque le bailleur met en œuvre la clause résolutoire du bail commercial à la suite d’une défaillance de son locataire, le contrat prend automatiquement fin. Cette clause est souvent utilisée en cas d’impayés de loyer, permettant au propriétaire des locaux de faire résilier le contrat, et par la même occasion, d’obtenir l’expulsion du preneur.
Pour cela, il notifie ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Son débiteur dispose alors d’un mois pour régler son dû. En l’absence de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut lancer une action en justice pour un constat officiel et ordonner l’expulsion du locataire.
Or, de nombreux locataires sont tentés d’abuser de cette clause. En effet, ne pouvant résilier leur bail qu’au terme d’une période triennale, lorsqu’ils font face à des difficultés financières, ils peuvent rechercher un moyen d’accélérer la résiliation du bail et être ainsi déchargés des loyers restants dus jusqu’à l’expiration des trois ans.
Pour parvenir à leurs fins, certains ont essayé d’exploiter le caractère automatique de la clause résolutoire invoquée par le bailleur pour appuyer une demande de résiliation du bail à leur propre initiative.
Face à de tels cas, la Cour de cassation a confirmé dans un arrêt du 27 avril 2017 l’impossibilité pour les locataires défaillants de se prévaloir de la clause résolutoire pour échapper à leurs liens contractuels.
Cette décision réaffirme ainsi la prérogative du bailleur, seule partie autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire pour rompre un bail commercial. Quant aux locataires, ils doivent trouver d’autres solutions pour se libérer du contrat.
