Tout contrat de bail de longue durée sur un terrain et mentionnant la faculté pour le locataire de construire doit prendre la qualification d’emphytéotique. La révision du loyer est alors soumise aux dispositions applicables aux baux emphytéotiques à caractère commercial, comme le stipule l’article L145-3 du Code de commerce.
En 1928, une société signe un bail commercial avec le syndicat des copropriétaires de la Croisette à Cannes. L’accord, conclu pour 99 ans, porte sur un terrain de la presqu’île de la Croisette. Le loyer annuel initial est fixé à 1 franc.
Plus tard, alors que le locataire a édifié un casino d’été et un complexe de loisirs sur le site, le bailleur saisit le tribunal pour faire réviser le loyer à 4 200 000 € par an. Pour sa défense, la société locataire soutient que le bail est à construction de terrain nu et non emphytéotique et qu’à ce titre, l’action en révision intentée n’est pas recevable.
Un argument que le juge rejette, en confirmant le caractère emphytéotique du bail. Pour lui, la faculté d’ériger des immeubles (dont un casino) inscrite au contrat n’entraînait aucune obligation de construire pour la société.
Quant à la clause stipulant la nullité du bail en cas de refus d’octroi des autorisations nécessaires pour l’exploitation du casino par la ville de Cannes, elle n’imposait pas la construction, mais concernait uniquement l’exploitation de l’établissement.
Pour rappel, par un bail emphytéotique, le locataire obtient un droit réel susceptible d’hypothèque sur l’immeuble objet du contrat pendant 18 à 99 ans.
En revanche, dans un bail à construction sur un terrain loué au bailleur, le locataire s’engage à ériger des constructions et à les entretenir jusqu’à l’échéance du contrat.
Dans tout contrat indiquant la faculté d’édification de bâtiments à usage commercial ou industriel par le locataire, mais sans obligation essentielle de construction, il s’agit d’un bail emphytéotique et non d’un bail à construction.
