La Cour de cassation a rendu le 1er mars 2016 une décision stipulant qu’en cas de procédure collective touchant le locataire dans le cadre d’un bail commercial, certains cas permettent de déroger aux dispositions contractuelles de cession dudit bail.
La cessibilité d’un bail commercial est prévue par le Code de commerce. Par ailleurs, en cas de plan de cession, il précise que toute clause susceptible d’empêcher la procédure doit être privée d’effet juridique.
Ainsi, comme dans l’affaire ayant conduit à cet arrêt, les juges ont estimé que la clause imposant l’obtention préalable de l’accord écrit du bailleur ne s’applique pas en cas de plan de cession. Cette disposition s’applique également en cas de sous-bail commercial. Même les pactes de préférence ou les clauses de préemption accordées au bailleur sont privés d’effet.
De même, le recours à un acte sous seing privé pour signifier la cession au bailleur au lieu d’un acte authentique ne peut être retenu comme un manquement aux clauses du bail. En effet, selon la loi, la cession judiciaire forcée du bail commercial prévue par un plan de cession échappe aux exigences de forme prévues précisées dans le bail. Le bailleur ne peut donc réclamer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire
Cet arrêt de la Cour de cassation apporte une nouvelle pierre au mouvement d’assouplissement du transfert d’un bail commercial par plan de cession. L’objectif est de favoriser le maintien de l’activité, même après la reprise par un tiers, et la préservation des emplois qui y sont attachés.
Or, le local commercial est souvent un élément essentiel de l’activité, du fait de son emplacement ou son aménagement spécifique. Aussi, il ne peut être dissocié de l’activité lorsque celle-ci est cédée. Pour cette raison, une jurisprudence datant de 2007 stipule que si le plan de cession estime que le bail est nécessaire au maintien de l’entreprise, sa cession obéit aux règles juridiques et les clauses contractuelles restrictives sont écartées, donc sans possibilité d’intervention du bailleur.
Pour une cession du bail commercial en droit commun, en revanche, tant que les clauses contractuelles n’entravent pas la cession, elles doivent être respectées. C’est notamment le cas lorsque le juge commissaire ordonne une cession du droit au bail séparée des autres actifs.
