L’immatriculation est une obligation objective selon un récent arrêt de la Cour de cassation, son absence prive le preneur du droit au renouvellement.
En avril 2016, la Cour de cassation rétorque à la Cour d’appel que la bonne foi du preneur importe peu, du moment qu’il est avéré qu’il n’est pas enregistré au RCS au moment de la délivrance du congé.
En d’autres termes, la plus haute juridiction judiciaire ne laisse place à aucune appréciation subjective concernant l’obligation d’immatriculation. En effet, par son arrêt, la Cour valide un congé avec refus de renouvellement et estime que le preneur n’est pas en droit de réclamer un droit au bail.
L’objet du contrat de bail est un local professionnel à usage de pharmacie. Le preneur décédés, mais aucun des ses ayant-droits n’est pharmacien. Ces derniers décident donc d’en engager un le temps de revendre l’officine à un concessionnaire. Seulement voilà, le bailleur estime que suite à la mort du titulaire de l’officine, il n’existe plus de bail commercial puisque les héritiers ne sont pas immatriculés au RCS.
La Cour d’appel juge que la bonne foi et la loyauté de ces ayant-droits l’emporte sur l’obligation d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.
Mais la Cour de cassation rappelle formellement que l’immatriculation est une condition objective pour la validité d’un bail commercial. Son arrêt confirme ainsi l’argument du bailleur et prive les ayant-droits de toute indemnité.
En 2002, un arrêt de la Chambre civile de la Cour de cassation avait très implicitement évoqué la nécessité d’être immatriculé le jour de la délivrance du congé. L’immatriculation était déjà considérée comme l’une des conditions de validité du bail commercial lui-même, donc de tout droit au renouvellement.
Quelques années plus tôt (en 1999), la Chambre commerciale de la Cour statuait explicitement que le preneur doit être immatriculé au RCS le jour de l’expiration du bail. Il est vraisemblable qu’en avril dernier, la Cour de cassation se soit inspirée du fil conducteur de cet arrêt de 1999.
En effet, en considérant l’immatriculation comme une condition objective, elle remet en question l’existence même du bail dans le cas d’espèce. Elle se veut même très explicite : la manière dont le fonds de commerce est exploité par les héritiers n’a pas d’importance, du moment qu’ils ne sont pas immatriculés au RCS le jour de la délivrance du congé.
