La Cour de cassation précise le point de départ du délai de trois ans lors d’une révision du loyer dans le cadre d’un bail commercial. Si les litiges en la matière relèvent de la responsabilité du tribunal de commerce, le tribunal de grande instance est le seul compétent pour les questions sur les charges autres que le loyer.
Lorsqu’un bailleur souhaite réviser le loyer d’un local commercial renouvelé, il doit respecter un délai minimum de trois ans. Celui-ci court à partir de la date d’effet du bail commercial consécutive à son renouvellement.
Cette disposition s’applique, même en cas de report de la date d’exigibilité du bail. Il est donc erroné de se référer au jour de la précédente fixation du loyer.
La Cour est également revenue sur indice de base à utiliser pour calculer le nouveau montant. Elle rejette la requête du locataire, qui réclame de retenir l’indice du coût de la construction en vigueur au moment de la révision. À la place, elle impose l’utilisation de l’indice trimestriel correspondant au renouvellement du contrat.
Un autre problème récurrent concerne la compétence des tribunaux pour les contestations sur les baux commerciaux. L’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire stipule que tous les cas relevant de l’article L. 145-1 du Code de commerce et suivants doivent être portés devant le tribunal de commerce.
En revanche, les juges consulaires ne sont pas compétents lorsqu’il s’agit de litiges relatifs à la fixation du loyer d’un bail révisé ou renouvelé. De même, les requêtes en paiement des charges qui découlent d’une obligation de loyauté entre co-contractants leur échappent. La jurisprudence attribue ce pouvoir au tribunal de grande instance.
Il statue ainsi pour les questions de demande de loyer, de réclamation d’une indemnité de résiliation de bail, ou de la déduction des sommes engagées par un locataire pour réaliser des travaux.
Il est encore compétent lorsqu’un locataire demande des dommages et intérêts à son bailleur pour manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles.
Plus généralement, dès lors qu’une interprétation des clauses contractuelles d’un bail commercial est nécessaire pour statuer sur une demande de réparation, le tribunal de grande instance doit être saisi.
