Entre la propriété et la location d’immobilier d’entreprise, les différences sur le plan fiscal, juridique et patrimonial sont nombreuses. Découvrons les avantages et inconvénients de chaque formule.
Souple, la location permet à l’entreprise de changer rapidement de locaux en fonction de sa taille, de son activité ou de ses marchés cibles. Fiscalement, les loyers et charges réduisent le résultat imposable. La capacité d’emprunt et d’investissement est intacte, le dépôt de garantie étant la seule somme à débourser.
Toutefois, le bail commercial est contraignant, la société ne pouvant entreprendre de grands travaux d’aménagement ou modifier son activité sans l’aval du propriétaire. De plus, son patrimoine ne s’enrichit pas.
Dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, l’entreprise est locataire, mais à l’échéance, peut acquérir le local en payant le prix résiduel. Le bien est financé par les loyers, considérés comme des mensualités d’emprunts, sans recourir au crédit ni fournir un apport initial. L’unique contrainte est d’avoir bien anticipé ses besoins au risque d’une cession anticipée coûteuse.
La détention du local est la solution de la liberté, puisque l’entreprise peut en disposer sans restriction et sans risque d’éviction. En outre, son inscription à l’actif du bilan rassure les créanciers et les établissements de prêt. Cependant, cet achat affecte la capacité d’emprunt de l’entreprise.
Fiscalement, l’inscription du bien à l’actif réduit le résultat imposable des frais d’acquisition, des intérêts de crédit, de la taxe foncière, des charges d’entretien et de l’amortissement. À la cession, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. À l’inverse, en cas d’exploitation sans inscription, seules les dépenses liées à l’usage (entretien et réparation) sont déductibles. Le régime des plus-values particulières régit la cession éventuelle.
Le dirigeant ou un associé d’une SARL, SAS, SA, etc. (en excluant les entreprises individuelles), peut acheter un bien à titre personnel et le louer à l’entreprise. Isolé de ses autres actifs, il ne peut être saisi.
Le dirigeant propriétaire perçoit des loyers qui entrent dans ses revenus imposables personnels, mais lui permettent de rembourser son crédit.
La création d’une SCI pour l’achat du local professionnel permet de le distinguer des autres avoirs de l’entreprise et rapporte un loyer à ses fondateurs. Par ailleurs, le prêt immobilier étant souscrit par la SCI, l’entreprise préserve sa capacité d’endettement.
Enfin, lorsque le dirigeant part à la retraite ou vend l’entreprise, il peut continuer à percevoir les loyers de la SCI ou transmettre son patrimoine sans d’éventuels problèmes d’indivision.
Pour faire le meilleur choix, l’accompagnement d’un expert-comptable est recommandé, car chaque option impacte la fiscalité et le patrimoine de l’entreprise et/ou de son dirigeant.
