Le financement participatif a récemment connu une croissance remarquable sur le marché immobilier français. Les projets dans le secteur ont d’ailleurs rapporté jusqu’à 9 % en moyenne au cours de l’année 2018. Pourtant, les taux d’emprunt dans le domaine s’avèrent assez élevés. Pourquoi les promoteurs immobiliers ont-ils tendance à privilégier ce type de financement ?
Traditionnellement, seuls les institutionnels pouvaient investir dans des projets de construction immobiliers, qu’il s’agisse de bureaux ou d’habitations. Les épargnants particuliers ont désormais la possibilité d’accéder à ce type de placement grâce au financement participatif. Dans ce scénario, le promoteur immobilier effectue une levée de fonds sur une plateforme spécialisée pour pouvoir financer ledit projet.
Pour ce faire, le promoteur crée en amont une société destinée à construire et à commercialiser le bien immobilier. La plateforme lui permet ensuite d’effectuer un emprunt auprès d’investisseurs particuliers à travers le financement participatif. Une fois les lots vendus, les épargnants pourront récupérer leur argent avec les intérêts.
Actuellement, les taux proposés sur les plateformes de financement participatif peuvent atteindre les 7 à 12 %. En dépit de ces intérêts assez élevés, de nombreux promoteurs continuent à se tourner vers cette solution. Cette tendance s’explique notamment par le côté accessible de ce mode de financement.
En effet, pour financer un projet de construction, un promoteur a traditionnellement besoin de souscrire à un crédit bancaire. Cependant, les prêts sont uniquement accordés sous condition de garantie. Autrement dit, l’emprunteur doit bloquer un montant conséquent de ses fonds propres durant toute la durée du projet. Cette disposition reste applicable en dépit des appels de fonds venant des futurs acquéreurs.
De ce fait, de nombreux acteurs du secteur finissent par rater des opportunités commerciales, comme l'achat d'un terrain, d’un lot intéressant, etc. Ce manque à gagner ralentit significativement le développement de leur activité et peut même menacer la pérennité de leur établissement.
Grâce au financement participatif, les promoteurs auront les moyens de saisir ces opportunités au bon moment et de renforcer ainsi la croissance de leur entreprise. Ces modes de financement permettent par ailleurs d’augmenter leurs fonds propres. Ils bénéficieront donc d’un effet de levier au cours de la négociation avec les banques.
De plus, le délai pour recueillir les fonds demandés est souvent très court sur une plateforme de financement participatif. Le promoteur pourra ainsi couvrir, dans les plus brefs délais, les premiers frais liés à la construction. Enfin, avec ce dispositif, le porteur du projet est moins exposé aux contraintes. Un fonds d'investissement, par exemple, tend à se monter intrusif dans les prises de décisions et tout au long du projet.
Ces dernières années, les promoteurs immobiliers se sont rendu compte que le crowdfunding leur permettait de diversifier leurs sources de fonds propres. Ils ont notamment accès un capital conséquent sans avoir à gérer les contraintes liées à l’origine du financement. D’autre part, la plateforme leur permet de gagner en crédibilité et de faciliter par la suite le dialogue avec les investisseurs institutionnels ou bancaires.
Le financement participatif est très prisé du secteur immobilier dans l’Hexagone en raison de sa facilitation de l’accès au crédit et de la rapidité de la démarche. De ce fait, en dépit de ses taux d’intérêt élevés, les promoteurs immobiliers préfèrent opter pour cette solution au lieu de se tourner systématiquement vers les institutions bancaires.
En 2018, les fonds collectés via ce type de plateforme s’élèvent à 185 millions d'euros, soit une hausse de près de 83 % par rapport à 2017. Ce système a par ailleurs contribué au financement de 343 projets immobiliers, en collectant en moyenne 539 000 euros pour chaque dossier.
Du côté des épargnants, la durée moyenne des placements était de 23 mois en 2018, pour un rendement de 9 % par an. Ce rendement intéressant est complété par le taux de défaut de 0,67 % en vigueur depuis 2012. Il s’agit du taux appliqué lorsque l’emprunteur ne peut pas s’acquitter de sa dette.
D’autre part, les taux de retard concernent près de 8 % des projets financés. En d’autres termes, sur ces plateformes, environ 8 % des promoteurs n’ont pas respecté la date fixée pour le remboursement du prêt. Face à la popularité et surtout à l’efficacité du dispositif, la loi PACTE a fait passer la somme maximale pouvant être collectée à 8 millions d'euros par projet, au lieu de 2,5 millions.
