La nouvelle méthode de calcul de l’ILC soulage les commerçants

Concept d’investissement et d’épargne

Les fermetures administratives pendant la crise du Covid ont créé des tensions entre les bailleurs et les locataires commerciaux. Cet épisode a aussi mis l’accent sur les failles de l’ancienne grille de calcul de l’Indice des loyers commerciaux. Après de longues négociations, une nouvelle formule entre en vigueur cette année.

La révision des loyers commerciaux est un acte strictement encadré en France. Cette opération intervient souvent tous les trois ans, ou lors du renouvellement d’un bail commercial. Elle repose sur l’indice de référence publique tous les trimestres par l’Insee.

Le mode de calcul de cet indice fait débat depuis le début de la crise sanitaire. Les commerçants s’estiment lésés par la prise en compte du chiffre d’affaires des commerces, y compris les ventes réalisées par les sites, tels qu’Amazon ou eBay. La nouvelle grille, officialisée par un décret publié le 14 mars, répare la situation et limite en même temps la revalorisation des loyers.

Maintien des loyers versés chaque trimestre

En plus d’une révision du calcul de l’ILC, les commerçants et les bailleurs ont discuté d’une possible mensualisation des loyers commerciaux. Le système actuel impose aux locataires de payer leurs loyers chaque trimestre. La loi exige également le versement d’une avance de deux loyers de garantie à la signature du bail. Cette disposition peut perturber la gestion du besoin de trésorerie de certains commerçants.

Pour réduire cette charge initiale, les confédérations de commerçants ont demandé la mensualisation des loyers. Les bailleurs approuvent la logique derrière cette proposition, mais montrent quand même des réserves. Ils exigent l’inscription d’une clause qui leur accorde le droit d’expulser les locataires en cas de retard de paiement. Cette perspective effraie les marchands et le gouvernement, qui la trouvent radicale. Pour couper la poire en deux, l’exécutif autorise la mensualisation des loyers commerciaux, mais seulement au cas par cas.

En revanche, la révision de l’ILC a été approuvée par les deux camps. Ce changement intervient à un moment propice pour les bailleurs et les gestionnaires de centres commerciaux. En dépit d’une baisse de fréquentation des immeubles, le recul de leurs revenus a été contenu à 4,5 %. De même, les grands bailleurs et les sociétés foncières font part d’une stabilisation de leur taux de vacance. Ce pourcentage tombe à 2,9 % chez Altarea, contre 5,3 % pour Klépierre.

Suppression de la composante chiffre d’affaires du commerce

Le changement de la grille de l’Indice des loyers commerciaux aboutit après plusieurs mois de négociations entre les :

  • Fédérations de commerçants ;
  • Représentants du gouvernement et des bailleurs.

La nouvelle formule évaluera l’ILC en fonction de :

  • L’inflation (75 %) ;
  • L’indice du coût de la construction (25 %).

L’ancienne méthode accordait :

  • 25 % à l’indice du coût de la construction ;
  • 50 % à l’inflation ;
  • 25 % à l’évolution du chiffre d’affaires du commerce.

Pour Procos, qui rassemble 60 000 points de vente et 300 enseignes, la refonte de l’ILC protègera les commerçants physiques de la hausse constante occasionnée par la forte progression des ventes en ligne. Avec cette nouvelle grille, les augmentations trimestrielles perdront deux points en moyenne.

Retour au de page