Qu’elle soit à l’initiative du bailleur ou demandée par le locataire, la révision du loyer, à la hausse ou à la baisse, est possible dès lors qu’une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative du bien loué est démontrée. La Cour de cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt rendu le 24 mai 2017.
Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer est fixé au moment de la signature du contrat. Celui-ci n’est toutefois pas figé dans le temps, puisque le propriétaire et le locataire ont toujours la possibilité de demander une hausse ou une baisse du loyer en cours de bail.
Cette révision, qui intervient normalement tous les trois ans, ne doit toutefois pas excéder la variation de l’indice de référence en vigueur : l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).
Malgré tout, lorsque l’une des deux parties est en mesure de prouver que la valeur locative du bien loué s’est appréciée de plus de 10 %, du fait d’une « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité », elle a la possibilité de demander un déplafonnement du loyer.
Important Dans ce cas, le montant du loyer révisé devra correspondre à la valeur locative.
Habituellement, c’est le bailleur qui en fait la demande, car cela lui permet d’augmenter le loyer au-delà des plafonds légaux. Mais dans de rares cas, l’initiative émane du locataire. C’est ainsi par exemple que dans une affaire récente, un locataire avait demandé en justice que son loyer soit ramené au montant de la valeur locative.
Important Pour appuyer sa requête, il avait invoqué une modification notable des facteurs locaux de commercialité (de nouveaux logements, écoles et magasins ont en effet vu le jour dans le quartier, alors que l’avenue sur laquelle était situé son commerce a été rénovée) ayant entraîné une augmentation de 10 % de la valeur locative.
Comme on pouvait s’y attendre, le bailleur a fait obstacle à cette demande. Pour lui, une appréciation de la valeur locative ne pouvait pas justifier une réduction du loyer. Mais la Cour de cassation a tranché en faveur du locataire.
Important Les juges se sont en effet prévalus des dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce qui prévoient que le montant du loyer révisé doit être celui de la valeur locative dès lors qu’une variation de plus de 10 % de la valeur locative est constatée.
Il est bon de rappeler que le loyer en cours était largement supérieur à la valeur locative, même après application de la hausse de plus de 10 %.
